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物業公司生產運作中存在的問題及建議篇一
物業管理在我國是一個新興的產業，但在我國物業管理尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局。我國物業管理存在著行業法制不健全、居民消費觀念不強，以及物業管理企業自身在生產運作管理上不科學、不規范等問題。
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每一種產品都有自己的目標市場，正因如此，我們才會對不同的市場進行細分，也才會針對不同市場制定差別化戰略。物業服務作為一種產品同樣也存在市場定位問題，但很多物業公司卻忽略了這點，單純套用發達地區、甚至國外管理商住樓的方法管理企業內部的住宅型物業，在業主還沒有完全建立起物業消費觀念的內地，超前地向業主推出物業管理所具有的投資特性。從長期看，物業管理同時具有消費和投資兩種特性，因為大多數業主購房的唯一目的是居住，并不會以出售為目的來進行投資，因此對于大多數業主物業的`投資性根本不存在。這些錯誤的做法表明物業公司對本身市場定位不清，目前大多數國有物業企業并沒有完全擺脫上級公司的行政隸屬關系，在接管的物業上沒有選擇權，多數物業是本企業內部的住宅區。這種情況下必須以滿足中低檔物業需求為市場定位，開發適于中低檔業主需求的服務項目才能取得好的效果。
從行政管理色彩十分濃厚的房管部門轉制組建的物業公司，在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下后勤管理方式。未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，普遍存在低水平重復建設的現象，在管理上沒有形成科學的方法。物業公司是一個經營性的企業。所提供的服務應該是明確的、標準的主動式服務。如果依然和以前的后勤管理一樣或者大包大攬，或著被動服務，那么物業公司就不是一個經營實體。物業公司的產品是服務，工作內容落實在物和人兩個方面。對物的管理，我們可稱之為硬件管理，包括構筑物管理、設備設施管理等。而對人的服務則是無形的。物業管理是有形管理加無形管理的綜合體現，隨著人們生活水平的提高，享受物業服務的意識越來越強。物業管理作為一種不同于其他任何一種服務類型的服務，其服務和管理是合二為一的。就管理而言，物業公司既不是行政部門，亦不是執法機構;就服務而言，物業公司既不是市政公共機構，也不是公益事業單位。管理和服務是矛盾的兩個方面，既對立又統一，加上物業服務的對象非常廣泛，服務標準千差萬別，使得物業管理這一行業十分特殊。因此，物業公司必須明確自己作為服務者和經營者角色的定位，在生產運作管理上充分考慮行業的特殊性。
物業公司的產品實際上就是提供給業主的服務，這種服務產品的構成主要由企業的管理服務模式、技能與方法組合而成。但物業管理企業對產品的研發設計并沒有引起足夠的重視。雖然，有一些物管企業設置有類似機構，但大多沒有研發創新的職能，使得服務的模式、技能和方法沒有創新發展，造成管理成本不斷提高，服務質量問題層出不窮。
物業公司的生產經營成本中人工費用占到了60%～70%，服務效率的提高對成本產生的影響十分顯著。由于原有經營模式和產權制度的原因，許多國有物業公司在機構設置上存在管理人員多、權力過分集中、辦事程序復雜的問題，使得人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加;同時各類工程技術人員工作量不飽和、待遇低，造成人才流失、企業人員綜合素質下降，庫存備用材料、低耗物料占用企業大量流動資金，造成流動資金沉淀。這一方面是由于物業公司經營意識薄弱造成的，另一方面也是因為生產組織不科學，服務設計不合。使得物業公司在成本控制上顯得心有余而力不足。
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