“方”即方子、方法。“方案”，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。方案的格式和要求是什么樣的呢？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

設計方案怎么做 設計方案審查意見由規劃行政管理部門審批形成篇一

隨著科技的發展，以往單一的教學方式逐步被改善。多媒體教室以多渠道的教學內容呈現方式，將理論教學和直觀教學有機的結合在一起，調動學生的多種感官參與學習，提升了教學的質量、提高了教學效率、擴大了教學規模。

第一代完整的多媒體教室由圖像顯示系統、音響系統（功放、音箱、麥克風）、集中控制系統等幾部分組成。形成一整套由視頻、音頻、動畫、文字等多種媒體表現手段的教室，其最大特點是將多媒體計算機技術與常規電教手段相結合，既有計算機多媒體，又能充分利用幻燈機、投影片、vcd、dvd等到電教軟件。由幕布構成的顯示系統在教學應用中都存在一定的使用缺陷，。投影效果較差，如果觀眾的觀看環境是教學等較光亮的場合，由于來回光路都會受到光干擾，圖像就會變得模糊甚至顏色出現失真，若再把投影幕的反射偏差考慮在內的話，效果是很難讓人滿意的，由于使用幕布，只能顯示，不能在幕布進行各種操作會使教師學生之間失去互動性，難以發揮教師在課堂上的主導作用和學生的主體作用。

第二代多媒體教室以多媒體計算機為核心，由實物展示臺、投影機、交互式電子白板、dvd機、展臺、音響設備等多種現代教學設備組成。第二代是由交互式電子白板取代幕布，交互式電子白板是一種教育輔助人機交互設備，它可以配合投影機、電腦等工具，實現無塵書寫、隨意書寫、遠程交流等功能。從硬件原理上來說，交互式電子白板融合了大屏幕投影技術、精確定位的測試技術等。相比第一代多媒體教室，第二代最好的優點在于實現人機交互，教師可以在白板上隨意書寫。由于還是采用投影技術，使設備的使用受光的影響，當光線較亮時，顯示效果會失真且模糊。

第三代多媒體教室以多媒體計算機與背投為核心，由實物展示臺、音響設備等多種現代教學設備組成。多媒體顯示系統由高亮度、高解析度的高清數字光顯構成；完成對各種圖文資訊的大屏幕顯示。具有高清晰、懷閃爍、零輻射，超寬視角、不受外界光線干擾的優點；并可簡單接駁電子白板、手寫屏、計算機、視頻展臺等設備，輕松構建多媒體一體化教學環境。由于教室一般比較大，所以需要大屏幕的顯示，而72英寸大小的dlp背投能夠更好的適用于不同大小的教室，它的超寬視角可以使坐在第一排最邊上的同學也能夠看清屏幕上的內容。使用光顯背投克服了光源的`因素，從而由背投構成的多媒體教學方案越來越受到教育用戶的關注。

1）視頻、數字展示臺。

它可以進行實物、照片、書本資料的投影，是一種非常實用的設備。它不單獨使用，只能輸出視頻、數字信號，由多媒體投影機來投影。

2）多媒體投影機。

多媒體投影機是整個多媒體演示教室中最重要的也是最昂貴的設備，它連接著計算機系統、所有視頻輸出系統及數字展臺，承擔視頻、數字信號輸出成像的重任。

3）多媒體計算機。

多媒體計算機是演示系統的核心，大多數數學軟件都要由它運行，而且在很程度上決定演示效果的好壞。

4）視頻輸入系統。

它包括錄像機、dvd機等，其視頻信號由多媒體投影機投影到屏幕上。

5）音響系統。

包括麥克風（有線或無線）、功放、音箱等，用以輸出音頻信號，其配置可根據教室空間大小和人數的多少來定。

6）中央控制系統。

由于多媒體演示教室中使用了多種數據、視頻音頻設備，要完全用好這些設備對上課的教師來說有一定的難度。中央控制系統用系統集成的方法，把整個多媒體演示教室的設備操作集成在一個平臺上，所有的設備的操作均可在這個平臺上完成，使用者無須對單個設備進行操作。

1）本系統可通過大屏幕投影機清晰適時的向學生演示：

a計算機信號（校園網絡）、cai教學軟件及制作好的課件；

b.實物展示臺的實物、文字、圖形、圖片、幻燈片及照相底片；

，影牒機上的教學節目以及有線電視等其它視頻信號。

2）快捷智能中央控制系統全圖像的監視，簡單易用的單層控制界面可以讓您靈活的控制以下設備：投影設備，音響設備，計算機，環境燈光，屏幕，窗簾等，具有預監、播放、控制等功能，幫助您節省更多的時間，人力和物力，有效的提高工作效率。

3）舉辦各種多媒體會議

4）在周末播放電影等文藝娛樂節目，并可以舉辦中小型的文藝演唱會，充分利用資源，豐富學校的課余文化生活。

5）教師用高保真無線話筒授課，減輕授課中的疲勞，特別是在上集體課時更為突出，可以在課堂的任何地方進行授課，使教師和學生溶為一體，對培養高素質的學生及教學質量的提高起到事半功倍的作用。

6）通過視頻展示臺的場景攝像功能監控會場。

設計方案怎么做 設計方案審查意見由規劃行政管理部門審批形成篇二

1、初步理解畫面的主要情節，嘗試用完整的語言講述畫面內容。

2、了解救生圈的作用，認識常見的會游泳的動物。

3、樂意參加講述活動，體驗活動的快樂。

ppt，小狗、公雞、小魚圖片、背景圖人手一份。

一、圖片（救生圈）導入，激發幼兒興趣。

師：這是什么？救生圈有什么大本領？

小結：救生圈可以幫助不會游泳的人游泳。

二、感知理解畫面的主要情節，嘗試運用已有經驗大膽講述。

師：今天，我們一起來講一個有關救生圈的故事。請你仔細觀察，把你看到的、想到的都告訴我們，好嗎？

圖一提問：誰來了？小貓去干什么？

圖二提問：發生了什么事情？小貓發現了什么？

小結：我們剛剛看了兩幅圖，我們知道了，小貓去河邊釣魚，它發現了一個救生圈。

圖三提問：小貓看見了誰？它會怎么對青蛙說？青蛙又會怎么回答？想想青蛙會怎么游給小貓看？請你學一學。

小結：小貓問小青蛙：“這是你的救生圈嗎？”小青蛙說：“謝謝，不是，我會游泳，不用救生圈。”說完，小青蛙“撲通”一聲就跳進了河里。

圖四提問：小貓又看見了誰？它會怎么說？烏龜又會怎么回答？

小結：小貓問小烏龜：“這是你的救生圈嗎？”小烏龜說：“謝謝，不是，我會游泳，不用救生圈。”

圖五提問：小貓又碰到了誰？他們會說些什么呢？

小結：小貓問小鴨：“這是你的救生圈嗎？”小鴨說：“謝謝，不是，我會游泳，不用救生圈。”

圖六提問：這到底是誰的呢？看看誰來了？它怎么了？他們會說些什么？

小結：小雞著急得趕來了，小貓問：“小雞，這是你的救生圈嗎？”小雞說：“是的，謝謝你，這是我丟的。”

圖七提問：小雞在干什么？小雞怎么會游泳的？

小結：戴上救生圈，小雞也會游泳啦！

總結：你們看著圖片講的故事真好聽呀！我們把這些圖片連起來，再來聽聽這個故事吧，故事的名字叫《誰的救生圈》

二、完整欣賞故事。

提問：

1、現在，你知道這個救生圈是誰的了嗎？

2、聽了這個故事，你知道誰是會游泳的？誰需要救生圈？

三、遷移新的知識經驗。

1、師：除了小雞，還有誰也需要救生圈呢？

2、游戲：誰的救生圈。

師：老師這里有三個小動物，它們是小狗、公雞、小魚（出示小動物的圖片），我這里也有一個救生圈，會是誰的呢？請把你覺得會游泳的動物貼到河水里，不會游泳的，貼在草地上！自己動腦筋哦！去后面的桌子上試一試吧！

3、引導幼兒遷移故事中的語言來問一問，說一說。

設計方案怎么做 設計方案審查意見由規劃行政管理部門審批形成篇三

1、通過看看說說，了解過春節人們購年貨的習俗。

2、嘗試用8元錢進行購買年貨，體驗購年貨的快樂，并進一步激發幼兒對過新年的期盼。

體驗購年貨的快樂。

用8元錢購買年貨。

收集各種食品包裝袋、五元、二元、一元面值若干、購物籃、布置好超市、新年音樂

新的一年即將來臨，孩子們感受到了環境的變化，感受到了新年喜氣洋洋的氣氛。在慶元旦活動中，孩子們為自己過新年要長大一歲而興奮，并感受了節日快樂的氣氛。

記得有一天一大早，我到班級，說起現在已經是十二月份了，有孩子馬上說：“老師，我還知道再過幾天就要過年了。”他的話剛說完孩子們就接著他的話題談論開了，有孩子說：“過年時我又可以穿新衣服了。” 有孩子說：“過年的時候，我上街時還看到很多很多的燈呢！” 有孩子說：“我還看見許多人在大街上跳過舞呢！”…… 其實孩子們所講的過年是春節，春節是我們中華民族最隆重、最重視、最傳統節日，舉國上下，喜氣洋洋，到處都在為迎接新年做準備。包括購買年貨。

二期課改理念指引下的學習活動要關注活動過程，創造條件讓幼兒通過直接體驗來學習，本次活動我想幼兒通過嘗試購年貨，進一步激起幼兒對過新年的期盼，并借助本次活動讓幼兒用八元前錢購買兩件年貨，從而也起到復習8的加法。購物完成后，幼兒能大膽表述自己購買年貨的意圖，使孩子獲得互動交流的樂趣，提高幼兒語言表達能力。

引出話題――出示ppt――幼兒購年貨――介紹自己所購的年貨――活動延伸

再過一個多月將要過我們中國人民最重視、最隆重、最熱鬧的傳統節日，是什么節日？

1、春節到了看看我們的爸爸、媽媽們在忙什么呢？

2、小結：買新年里需要的東西叫做“買年貨”，購買年貨是我們中國人過春節的習俗。

2、你想不想也學學爸爸媽媽買年貨？

3看謝老師給你們準備了多少錢？（出示錢幣，幼兒計算），對了謝老師給每位小朋友準備了8元錢，我們用8元錢到超市去購買我們想要的年貨好嗎?把老師送給你們的錢用完好不好？不過在買年貨時可要想一想，你為什么要買這些年貨，你打算怎樣享用這些年貨？

幼兒手提購物籃進超市購年貨，師適時指導

1、自由交流自己所購的年貨。

2、請個別幼兒交流買的年貨

下次我們跟爸爸媽媽一起到超市去再次嘗試用9元或10元錢購買今天你想要買沒買到的年貨好嗎？

設計方案怎么做 設計方案審查意見由規劃行政管理部門審批形成篇四

前言：

相約20xx年，喜迎美好明天。為推進幼兒園文化建設，豐富師幼文化生活，充分展示我園取得喜人成績和全體師幼的良好精神風貌，努力營造文明高雅、團結奮進的幼兒園文化氛圍。幼兒園特在20xx年12月31日舉辦慶元旦·迎新年文藝匯演。具體方案如下：

一、活動主題：“放飛夢想·鑄就輝煌”

二、參加對象：全體師幼和家長

三、匯演時間：20xx年12月31日

四、匯演地點：麗水學院音樂廳

五、組織機構

總策劃：陳 霞 、蔣亞青 、楊 靜

總負責：陳 霞、 蔣亞青、楊 靜、朱 琳、朱青霞

藝術指導：朱 琳

節目統籌：陳 霞 蔣亞青

舞臺總監：楊 靜 (場地、背景、燈光音響等)

服裝道具：各節目負責人

編輯撰稿：金幼辦公室

會場協調：朱青霞、幼兒園家委會成員及各班班主任

場地維護：金幼后勤組成員

接待送禮：朱青霞 俞雪芬 尤海珍 蔣華英

節目主持：鐘歡歡 盧冠宇(幼兒) 雷 桐(幼兒)

安保工作：江小劉 陳金西 家委會成員(待定)

攝 像：(待定)

照片拍攝：各班級家委會成員(指定一名人員拍照，以便收集)

六、活動籌備

第一階段：

召開幼兒園骨干教師會議，商討并制定文藝匯演方案;各班級各部門接到文藝匯演活動通知后要高度重視，認真制定參加匯演活動預案，廣泛宣傳，鼓勵幼兒并發動家長朋友積極參與，統籌落實參賽節目，做好匯演準備活動。

第二階段：

各相關部門做好相應的匯演籌備工作(場地、燈光影響設備的聯系等)，策劃負責人把好各類節目的質量關;各節目負責人組織參演人員加緊排練，并做好彩排的準備;活動總策劃負責人隨時關注個節目進展情況并做好督導工作。

第三階段：

各項工作進入倒計時，演出節目單、慶祝橫幅、舞臺布置、節目組織、人員就位等等工作全部落實到位;組織召開全體工作人員大會，具體部署相關工作，認真學習幼兒園大型活動安全預案、活動須知以及活動要求。

七、演出要求：

1、各節目指導老師必須提前準備好該節目演出所需要的服裝、道具、音樂磁帶(剪輯好)等物品，并保管好，以便活動結束后及時歸還;

2、演出節目內容必須是健康向上，適合幼兒年齡段的各種形式，演出時間不宜超過六分鐘;

3、嚴把各節目演出的質量關，維持好節目演出秩序，做好上臺表演前的一切準備工作(注意幼兒情緒安撫及上臺前的鼓勵);

4、所有工作人員務必高度重視本次活動，齊心協力、全力以赴，以最大的熱情和真心共同為本次活動畫上圓滿的句號。

八、活動流程：

1、上午所有人員到演出場地進行彩排，各崗位負責人提前到崗，做好各項銜接工作;

2、下午兩點準時由主持人宣布演出開始，園長致新年賀詞;

3、根據節目單安排進行匯演流程(后附節目單);

4、匯演結束后，全體工作人員謝幕(合唱《明天會更好》);

5、每位家長帶領幼兒到門口接待處領取一份新年禮物;

6、活動結束，整理物品、清掃場地，全體工作人員合影留念(表演者著演出服)。

九、注意事項：

1、各相關部門做好相應的籌備工作，一切以大局為重，遵守時間觀念，服從園領導以及各項目負責人的安排;

2、教育好幼兒在活動期間要遵守會場紀律，特別是演出過程中各班級要保持所在區域的衛生清潔，做好孩子的安全教育;

3、演出期間，要求非演員在場內不要隨意走動，文明觀看演出，不準大聲喧嘩或喝倒彩;不允許帶零食和危險物品進入演出場地;

4、臨時性事務臨時安排的人員請積極配合，服從民警、保衛人員、安全工作人員的統一指揮，不得隨意進后臺，輪到演出的班級必須提前到后臺準備;

5、保衛人員要始終保持各通道的暢通，認真配合警力協助，確保安全。演出結束后，要聽從主持人的指揮，引導所有人員有序退場，并提示大家回家途中注意安全;

6、各班級利用幼兒園網站、qq群、家委會等形式，做好活動的相關事項告知，以得到家長的配合與支持;

7、各節目負責人維持好演出秩序，看管好該區域幼兒的安全，保管好服裝道具，做好統計工作。

十、其它未盡事宜或突發性任務，需全園工作人員齊心協力，以確保演出安全及節目質量。

設計方案怎么做 設計方案審查意見由規劃行政管理部門審批形成篇五

人們經常說一個項目的成功70％取決于規劃設計即產品策劃，30％取決于后期的營銷推廣。可見產品策劃在房地產策劃中的重要性。

縱觀時下的各種營銷策劃手段，無論是賣生活方式、賣地段、賣社區文化、賣投資收益，最根本的是都脫離不了產品的支撐，房地產產品是最基本的元素。房地產產品是一種商品，因為有人使用，才體現出了其價值。永遠都不能脫離了房地產產品本質空談策劃。許多策劃公司、策劃人不懂產品，不懂建筑。對建筑、產品缺乏起碼的了解，這樣的策劃是空洞的，是不完整的。

房地產產品策劃注重的是產品的精雕細鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產品調研做好、產品市場準確、產品設計到位、產品營銷手段新穎，加上策劃人有強烈的創新專業精神和較高的專業素質，差不多都會運用得當，獲得成功。不過，如果只強調產品的品質方面，對大勢的把握、全程的參與、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視，那么，策劃出來的樓盤也不一定暢銷。

近幾年來，發展商都在不同的項目中貫徹產品策劃的理念，注重項目產品的細節和細部的完美和舒適，創造了許多著名的樓盤。一些對產品策劃有實踐經驗的策劃專業人士，也不惜余力地倡導產品策劃模式，用自己的實踐證明產品策劃的作用。

房地產產品策劃，就是對房地產及住宅產品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產產品的特定要求。產品策劃的重點是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃產品，注重產品的舒適性和藝術性，使人們對產品的喜愛和喜悅而促進人們的心身健康。產品策劃的另一個重點是產品定位和產品設計，產品定位先于產品設計。

房地產產品策劃流程和內容如下：

1、產品調研

產品的前期策劃中最重要的是調研，對區域競爭產品的調研，對購房者消費傾向的調查，目的是了解需求和供應狀況，為產品定位作好準備。

2、項目定位

在產品調研的前提下，對產品進行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶定位，這最重要，因為產品竣工后是賣給他們的。還有產品品質定位、產品功能定位、產品地段定位、產品規模定位、產品形象定位等。

3、產品規劃設計

這是策劃的重心，根據目標客戶的特性分析，產品就為它量身而做。包括規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。

4、產品細節設計

采用新技術、新材料、新設備。先進的生產工藝，保證產品質量。

1、因地制宜的原則

每一個地區的發展狀況不同，市場也不同，產品需求和產品特色也不盡相同。因此只能根據當地的實際情況，充分利用當地的各種優勢資源、因地制宜的進行房地產產品策劃，不能只進行簡單的復制。因地制宜就是要因勢利導，趨長避短，與時俱進。用發展的、變化的眼光進行研究，進行策劃。

2、充分挖掘地段價值的原則

房地產策劃的終極目標是取得良好的經濟效益和社會效益。房地產的價值無論如何都不能忽視地段的作用。地段的價值是動態的、相對的。不同的地段有不同的地產基因，即使同樣的地段，隨著時間的變遷，其價值也在動態的變化當中。挖掘地段的價值不光要考慮到地段的現狀價值，更要考慮到地段未來的價值，很好的協調發展與生存的關系。地段價值沒有被充分挖掘，就不能使土地的利用價值最大化，也不能取得最好的經濟效益。當然經濟效益有當前的，也有遠期的，不能只重視當前的而忽視遠期的經濟效益。地段價值的利用要結合企業的發展目標，找出一個利潤與風險的平衡點。

3、先總后分的原則

堅持先總后分的原則就是產品策劃的整體與局部的正確把握。這需要根據市場的深入研究，首先明確產品的市場總體形象，包括產品的檔次形象和主題形象，是高檔還是中檔，或者是低檔；是國際青年特區還是養老社區，是旅游休閑地產還是世界風情城等等。只有明確了這個大的方向，我們才可以以此原則進行細部的組合與配置，包括交通組織、環境規劃、建筑布局、配套安排、建筑風格、戶型設計等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現經濟型戶型和低會所配置，普通住宅甚至經濟適用房出現spa會所與國際雙語幼兒園，或者是老年公寓，卻要在配置上加入數字化與拳擊房，在戶型上設計成錯層等錯誤。有的項目在將產品定位為高端市場后，其四居戶型設計在做到了190平方米的同時，但室內功能安排上卻沒有獨立的更衣室，其衛生間最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，這就明顯的與這么大的戶型面積不協調。再比如，有項目的建筑風格為歐陸風格，甚至是很明顯的巴烙克風格，但在園林設計上，卻做出了江南山水的園林手法。金融街有一個高檔公寓項目，對外推廣說是金融家俱樂部，其銷售價格高達20000元/平方米，可戶型卻是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒適型戶型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅，同時，總面積不足4萬平方米的項目囊括了一二三居，多少存在階層的混雜，導致真正的富人不愿買，窮人又買不起的結果。

除了以上所談的情況外，產品策劃的先總后分還體現在其他四個方面：一是先整體布局，是兵營式排列、圍合式布局還是點狀或組團，再建筑單體安排；二是先建筑類型、建筑風格定位，是商用、住宅還是寫字樓，是新古典主義、現代簡約、歐陸風情還是中式建筑，接著才是戶型設計、外立面和天際線處理；三是先整體交通規劃，明確人車交通組織，再考慮各樓或各單元空間的聯系；四是先整體環境景觀規劃，包括景觀風格與景觀布局，再中心庭院、各組團景觀和宅間景觀的設計。

4、先外后內的原則

建筑的整體外觀怎么樣，在一定程度上左右著人們的購買欲望，甚至決定著一個項目的成功與失敗。而這里所談到的外，包括建筑的外立面風格、顏色、材質以及天際線處理。在一定意義上它代表著一個產品的品質，決定著一個產品的性質，具有很強的識別性。比如我們走在大街上，很難分清出這一片區域是住宅區還是商業區或者是工業區，但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業、辦公、住宅或者是商住混合來，都很容易看出項目的品質感來。為什么一定要先強調外，這是因為，不管你的產品是高檔中檔還是低檔，都存在外部的重要元素表現，并不是說高檔就一定外部元素華麗，低檔產品外部就一定不好看。這就象人一樣，不管你身份高低，貧富如何，通過得體的衣服同樣可以表現出你秀外的一面。強調先外后內還有一個原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的東西吸引了他，他才有可能繼續了解內在的。這和其他的商品一樣，樣子討人喜歡，人們才會有興趣進一步咨詢價格、特點等；樣子他都不喜歡，也許連看都不看，問也不會問。強調先外后內更重要的是要注意把握好內在的處理，這就象男女戀愛一樣，剛開始更多的來自于對方的外在形象與氣質，能不能共步紅地毯，關鍵看內在的修養。一個項目的外在元素做好了，消費者就可能會主動來問、來看，當然，買不買單還要看內在的，包括戶型設計、園林景觀、社區物管、會所配套等。強調先外后內，也符合人們購房消費的一般心理：需求---尋找----吸引----了解----認知----購買。

5、先弱后強的原則

從產品營銷的角度而言，特別是當前房地產市場的殘酷競爭格局，做一個項目，首先要考慮到客戶的人氣聚集，要先適當的從弱小客群的產品做起，再做強勢客群的產品，以此形成一個增長的態勢，營造不斷升值的價值空間和市場印象。這種原則特別適合一些大型項目的開發，由于項目規模大，很多開發商僅僅從產品的差異性，地塊環境的優越性等因素考慮，而忽視了規模過大所形成的風險，這種風險表現在銷售周期長、市場變化莫測、開發資金要求高、產品更新快等因素上。京城西邊有一個項目，總建筑面積45萬平方米，分二期開發。一期28萬平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶型。其可以預見的結果會表現在四個方面，一是高總價很難帶來很好的人氣，不容易形成開盤的熱銷，特別是在當前地產市場環境下，一旦喪失了一開始就打開銷售市場缺口的機會，其很快就會淹沒在每兩天一個新盤的房海中，無人知曉，無人關注。二是先期在最好的位置開發最高端的產品，在整個項目的價格漲幅上可能會失去上升的空間。三是先期開發銷售高端產品必定會對銷售速度產生影響，其資金回籠情況甚至會影響到項目的施工推進，對后期產品推出形成更大的銷售壓力，產生不利的市場印象。四是先做高端，實際上是讓最富的人去遭受后期低端產品施工所產生的噪音、灰塵等影響。

7、先分后合的原則

房地產不同于其他產品，不僅其市場景氣的變化快速且明顯，更由于他具有自用、投資及保值等性質，因此產品本身也常隨景氣狀況及購買力強弱而變化。另外，現在商品房大都是預售，也就是說先賣后建，在興建的過程中，如果市場變化了，產品就面臨調整的問題，如果不提前做好這些因素的考慮，就無法應對這一市場的變化。前幾年，中關村由于交通和城市商業配套的落后，一大批公寓出現了滯銷的現象，而中關村又聚集了大量的中小科技型企業，在這種情況下，部分公寓項目就改頭換面，變成了商住公寓，由于早先設計是純住宅，所以在改后就出現了諸多問題，包括戶型隔斷和衛生設施的安排。如何實現先分后合呢？大致的方法有二個。一是區別樓層市場的先分后合，也就是先就整棟樓各樓層市場，如頂部市場、中間層市場、底商、地下室，個別評估其供需狀況及規劃條件，再考慮樓層之間的關聯性或合并的可能性，如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓？一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業空間？躍層戶型在設計上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶設計等。二是調整平面單元面積大小的先分后合。也就是說先確定最小可能銷售單元的平面功能，再合并數個小單元成為較大面積的單元，以使消費者調整平面的的彈性空間最大化。

8、先專后普的原則

一些開發商在拿到地以后，不知道去為什么樣的客群做產品，總是錯誤的認為，把所有市場上好的東西全部搬進來，面向所有買房的人就能贏得市場。實則不然，這種眉毛胡子一把抓的結果往往造成項目品質不高，富人不愿來，窮人不敢進。南三環邊有一家魯菜館，一直供應地道的魯菜，生意很不錯，后來老板一看川菜很受歡迎，為招攬更多的客人，就引進了川菜，結果真正偏好魯菜或川菜的客人，都覺得他不夠專業與地道，生意反而大不如前。風林綠洲的成功很說明這個問題，其產品的專門化程度很高，由于周邊分布著中科院十幾個研究所，市場推廣一直都在說周邊住的全是愛因斯坦。結果，買房的幾乎全部是科研和教育戰線的人。一般而言，產品的專門化程度越高，越容易給人純粹與信賴的感覺，間接的發揮了特殊化的效果，同質客群也愿意扎堆。而這種專門化的產品是分散化項目無法比的。專門化的產品，通常附加值較大，也容易創造較高的價值，比如，當前流行的小戶型，他就提供了與之相對應的酒店式管理，但因為是單一的客群，吸引了眾多白領，其銷售價格不降反升。當然，任何一種專門化產品都有一定的風險，這是因為你的客群較為單一所決定的。這就需要把握好以下幾個問題。一是產品的專門化的程度必須考慮到項目所在地的市場情況、供需情況和各種目標客群的相對規模和購買力；二是先嘗試并評估各種專門化的可能性及市場接受度，以創造產品的附加值及利潤空間，除非市場機會有限，或項目地塊條件受限制，一般應首先考慮專門化產品，至少是主流產品。這是因為當前地產市場的細分已經越來越明顯。

9、容積率并不是越高越好

在城市土地成本越來越高的情況下，適當提高建筑容積率可以攤薄樓面地價，降低開發成本，但現在有一種傾向，很多開發商為追求開發利潤，盲目追求容積率，結果，在市場競爭越來越激烈的情況下，過高的容積率造成了板樓成塔樓，大進深窄面寬，戶型內部設計不合理，走道過多等現象，從而降低了居住品質，影響了銷售價格，增大了銷售風險，帶來大量產品積壓和資金困難。