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土地估價論文篇一

委托估價方：（以下簡稱甲方）受托估價方：（以下簡稱乙方）

根據國家和地方有關土地評估的管理規定，現就甲方委托乙方完成的宗地估價事項，訂立如下協議：

一、甲方擬進行重組改制，特委托乙方所對此次重組改制所涉及的土地進行價格評估，為其依法進行土地資產處置提供土地使用權價格依據。

二、乙方按照甲方的評估目的，對甲方委托的宗地進行評估，于年月日將評估報告交付甲方。

三、乙方保證對評估結果保密，評估結果只提供給委托人，但按土地評估機構和成果管理規定提供給政府土地管理部門的除外。

五、甲方同意按元人民幣向乙方支付土地評估費。自協議鑒定之日起日內，甲方向乙方支付全部土地評估費用。

九、本協議自簽定之日起生效，甲乙雙方不能隨意更改，如有未盡事宜，需經雙方協商解決。

十、本協議正本一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力

委托單位（甲方）：受托單位（乙方）：

西藏那曲地區土地（礦產）評估所 法人代表（簽字）：

地址：地址：法人代表（簽字）：

電話：

郵政編碼：

那曲鎮高原路100號 電話： 08693821380 郵政編碼： 852000

土地估價論文篇二

近期國土資源部先后下發了《2010土地礦產衛片執法檢查初報數據審核情況通報》和《關于反饋2010土地衛片執法檢查初報數據審核結果的函》，將各地上報土地礦產衛片執法檢查數據審核情況進行了通報。經統計匯總國土資源部對我市的反饋意見，具體情況如下：

一、礦產衛片執法檢查數據審核情況

今年礦產衛片監測我市變化圖斑25個，經部審核16個礦產衛片執法檢查上報數據未通過，其中合法圖斑8個（泗水縣1個、曲阜市3個、鄒城市4個）；偽變化8個（微山縣2個、泗水縣1個、鄒城市4個、汶上縣1個）。對此，各縣市區已按要求舉證并報省國土資源廳，待國土資源部審核。

二、土地衛片執法檢查信息系統數據審核情況

我市通過信息系統上報數據經部審核存在893個問題，共7類。

（一）轉用征收審批手續填寫不完整地塊100個。其中，嘉祥縣1個、金鄉縣1個、梁山縣21個、曲阜市39個、任城區1個、市中區6個、泗水縣14個、微山縣13個、兗州市4個。

（二）農用地轉用征收審批手續批準時間晚于用地時間卻保存為合法用地的地塊144個。其中，嘉祥縣5個、金鄉縣1個、梁山縣15個、曲阜市16個、任城區59個、市中區1個、泗水縣8個、汶上縣22個、兗州市13個、魚臺縣1個、鄒城市3個。

（三）用地時間早于1986年1月晚于2011年2月的地塊504個。其中，北湖區4個、高新區5個、嘉祥縣25個、金鄉縣25個、梁山縣53個、曲阜市21個、任城區37個、市中區23個、泗水縣33個、微山縣34個、汶上縣123個、兗州市65個、魚臺縣22個、鄒城市34個。

（四）農用地轉征收時間早于1999年1月或晚于2011年10月的地塊30個。其中，嘉祥縣1個、曲阜市21個、任城區1個、兗州市6個、魚臺縣1個。

（五）除城鄉增減掛鉤、災后重建或緊急用地項目以外的合法用地沒有填報手續或只填報預審手續的地塊12個。其中，泗水縣3個、微山縣1個、汶上縣8個。

（六）農用地轉用征收手續時間不規范的地塊55個。其中，高新區2個、任城區1個、市中區2個、泗水縣12個、微山縣32個、汶上縣2個、兗州市4個。

（七）各類批文時間（年份）與批準時間（年份）不對應的地塊47個。其中，北湖區1個、嘉祥縣3個、金鄉縣1個、梁山縣7個、曲阜市16個、汶上縣4個、兗州市14個、鄒城市1個。

三、國土資源綜合信息監管平臺逐宗審核情況

國土資源部將2010土地衛片執法檢查初報數據與“批、供、用、補、查”綜合監管平臺中的建設用地審批數據、“二次調查”數據庫中的批準文號進行比對，結果如下：

我市信息系統中填報合法用地765宗，面積34835.7畝，其中耕地31634.4畝（不含往年批準今年實地建設pj地塊），通過衛片執法檢查信息系統審核，有批準文號的732宗，面積33596.3畝，其中耕地30767.2畝。

我市上報合法用地中，在國土資源部“批、供、用、補、查”綜合監管平臺中有合法用地批文的308宗，面積13638畝，其中耕地12739.6畝。全國“二次調查”數據庫中有合法用地批文的27宗，總面積1470.6畝，其中耕地1323.7畝。

土地估價論文篇三

土地評估委托合同

委托估價方：(以下簡稱甲方)

乙方：

受托估價方：

(以下簡稱丙方)

就甲、乙雙方共同委托丙方進行土地評估事宜，經三方友好協商，達成評估協議如下：

一、評估對象

估價對象***位于(現為***市***路***號)***號宗地、***市***路***號**號宗地，***食品公司位于***路三里***號**號宗地的國有土地。

二、評估目的分析估價對象價格，為甲、乙雙方進行補償提供價值參考。

三、評估基準日：本合同簽訂之日。

四、甲、乙雙方提供的資料

經甲方和乙方共同確認的其他資料。

五、甲、乙雙方義務

(一)委托方應及時提供評估所需的全部文件、清查評估明細表與匯總表、產權證書及其他有關資料，并對其所提供資料的真實性、合法性、完整性承擔全部責任。

(二)委托方應為受托方執行評估業務提供必要的工作條件和協助，負責受托方與相關當事方之間的協調，并派出相關人員協助評估人員進行資產清查和現場勘查。

(三)評估報告僅供評估報告使用者為本約定書約定的評估目的使用，如非評估報告使用者使用評估報告或評估報告使用者用于非本約定書約定的評估目的所造成的后果均由委托方負責，受托方概不負責。

(四)委托方未征得受托方書面許可，評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規另有規定的除外。

六、丙方義務

(一)受托方應遵守相關法律、法規和評估準則，對評估對象在評估時點特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，同時按照約定的期限對委估對象出具評估報告。

(二)受托方對委托方提供的評估資料和評估報告的內容負有保密責任。

(三)因委托方不能按時提供資料，或因委托方其他原因造成評估業務中止時，受托方有權延長交付評估報告時間，同時有權要求委托方按照已完成的工作量支付相應的評估服務費。

(四)當評估程序所受限制對與評估目的相對應的評估結論構成重大影響時，受托方可以中止履行業務約定書;

七、評估服務費總額、支付時間及方式

根據三方協商，甲方按

發改價格[2009]2914號文規定的收費標準向丙方支付評估費，即評估費為評估總額的1.5%。甲方或乙方持評估費繳費憑證向丙方領取評估報告。

八、評估糾紛處理和評估責任

本合同產生的評估糾紛，由甲、乙、丙三方協商解決。協商未成的，可向本協議項下土地所在地具有管轄權的法院提起訴訟。丙方對在本合同履行后甲、乙雙方提供的內部資料和商業秘密負有保密責任。除法律規定外，丙方不得將所涉及有關資料和評估結果泄露給任何單位及個人，評估人員與本評估業務有利害關系的，應自行回避，否則，甲、乙雙方有權要求丙方承擔由此產生的相關的責任。

九、違反本合同義務的，應依法承擔違約責任。

1、一方需變更本合同委托事項及評估約定的，需提前與其他方協商，導致產生評估費用的三方另行協商。

2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方應本著互諒互讓、協商一致的原則解決。

十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各執一份，自三方簽署蓋章之日起生效，并在合同事項完成日之后失效。

十二、對本合同發生爭議的，由南寧仲裁委員會裁決。

十三、補充條款：無。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方：

年月日：

土地估價論文篇四

相關知識與案例:土地抵押貸款評估探討

隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權可以設定抵押權，同時規定，抵押的土地使用權要進行評估。現將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題

土地使用權抵押的目的，是為債務人如期履行債務提供物質擔保。其特點是抵押人不轉移土地使用權。就抵押人而言，設定抵押權的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權。土地使用權抵押貸款抵押權設定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格，而不是土地使用權本身的價格。被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數據，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。

二、評估對象問題

土地資產的抵押是土地使用權的抵押，而不是土地所有權的抵押。這一點，《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有了明確的規定。另外，抵押權設定和抵押權實現時，評估的對象是有區別的。根據《國資企函發（1994）36號》文件的規定，抵押實現時，必須進行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權設定時和抵押權實現時應分別進行評估。在抵押權實現時，由于土地使用權必須采用某種方式短期內強制轉讓或出售，由抵押權人優先受償。此時的評估對象是土地使用權的清算價格，完全應該采用清算價格標準評估土地使用權的清算價格。但是，在抵押權設定時，抵押人向抵押人轉移的，不是土地使用權，而是土地使用權的抵押權，同時，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權抵押貸款評估行為中評估的，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉移的抵押物的那一部分權利的價格，即土地使用權的抵押權價格。

三、土地產權問題

在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產的產權，進行仔細和嚴格的界定。

第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負責。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實國有土地還是集體土地，并核實是否存在他項權力，如是否已經抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時，必須認真核實。

四、土地資產再抵押評估問題

在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束，抵押權這一土地他項權力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產與未曾抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

五、評估原則問題

地產抵押貸款評估是各類不同目的的地產評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外，還要遵循地產持續經營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據地產抵押評估業務自身的特點，還應遵循以下原則：

（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產權的未來不確定性，所以在評估時，務必核實抵押人產權的真實性。包括土地使用者、面積和四至的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況，應予以詳細調查，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產的未來收益或市場狀況，不應予以太樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明地產價格有可能上升，但在評估時，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應給予充分的重視。

六、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據，因此，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風險；另一方面，也不應該隨意壓低地產價格，評估人員應盡量做到評估公平合理。

地產抵押貸款抵押權設定時，評估的對象是土地使用權的抵押貸款價格，由此可見，地產抵押權設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準地價系數修正法來進行評估。一般說來，在地產市場較發育的區域里，可選用市場比較法評估；商業用地用收益還原法比較合理；工業用地選用成本法較合理；在已完成基準地價及其修正體系的區域，也可考慮選用基準地價系數修正法。當然，在具體地產評估中，往往幾種方法同時運用。值得再次強調的是，地產抵押貸款抵押權設定時評估和其他目的評估不同的是，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。

土地估價論文篇五

土地評估業的風險與對策

陳洪星學號：200807080114

摘要：風險，即結果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔責任的可能性。土地估價師運用專業知識對一宗土地進行價格評估時，由于存在很多限制因素，可能導致評估結果的失實。這種土地估價師在執業過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價師的執業風險。

關鍵詞：土地評估；風險；土地評估機構

土地估價又稱為土地評估、地產評估。在我國就是評定出賣土地使用權的價格，也就是對某項不動產估計出一個公開市值，也就是這項產出售時可取得的合理的最高價格。

改革開放以來土地評估行業獲得了長足的發展，為土地市場的發展做出了貢獻。由于土地估價活動也是一種經濟活動，和其他經濟活動一樣也存在一定的風險性，在行業發展的過程中，各種各樣的風險也開始凸顯。風險，即結果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔責任的可能性。土地估價師運用專業知識對一宗土地進行價格評估時，由于存在很多限制因素，可能導致評估結果的失實。這種土地估價師在執業過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價師的執業風險。

1.土地評估風險的種類和產生原因：

1.1.可控風險。可控風險指評估人員可以在可以通過手段控制，并可以避免的。這種風險主要有這幾個方面：

1.1.1．估價時選擇了不合適的估價方法。在估價中要根據估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導致估價結果出現偏差。在估價規范中要求對一宗土地的評估選取兩種方法。但可能在有的土地評估時只能使用一種方法，選取另一種方法就是錯誤的時候，不需要硬安照規定選用兩種，只要在最后特別特別注明就可以了。

1.1.2.存在的社會誠信風險。在估價時，由于估價人員可能一時的不用心或不負責任，在估價時，未對法律、政策等問題進行嚴謹地考慮，或是沒有認真地對估價對象進行實地查勘，導致估價結果失實。還有就是一些估價人員為自己的利益，在估價時故意低估或高估，造成結果的屬實。當然還有些評估機構錯誤估計了自己的實力，接了些超出機構評估能力的項目，造成的估價結果錯誤。這些都是在誠信問題引起的風險。

1.1.3.評估報告不完善帶來的風險。估價師在制作估價報告時，由于時間不足或經驗不夠，使報告出現一些內容陳述不夠或不準確。當報告人由于不了解或不留意而錯誤地使用報告，有可能導致出現一些經濟糾紛或法律糾紛。

1.1.4.在估價時測算時發生錯誤的風險。當估價師技術水平不高或經驗不足時，在估價時選擇參數的不當或有錯誤，最后的估價結果將會出現較大的偏差。還有就是在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構可比實例，這就導致估價結果缺乏客觀性，出現較大偏差。

1.1.5.估價方法本身存在不確定因素引起的風險。由于我國土地估價起步較晚，估價理論和方法源自西方土地估價理論，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率需要估價師慎重確定，但這些參數的確定沒有統一的標準可供參考，可能會出現“差之毫厘，謬之千里”的情況。

1.2.不可控風險，不可控風險是指估價人員憑借自身的能力不能控制和轉移的風險，這種風險一般是不可避免的，但可以在對此種風險有較強的預知能力時減小風險程度。

1.2.1.經濟和政策風險。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對土地價格產生較大影響，而這些影響是估價師無法預測的。再有，如果經濟形勢發生巨大變動，可能導致估價結果與市場價格出現較大偏差，這種風險也是估價師無法預測的。

1.2.2.評估機構和國有機關沒有徹底脫離關系引起的風險。在改革開放前，那是的評估機構都是屬于國有的，在改革開放后雖然他們都已經是獨立出來了，但還是與國有部門有千絲萬縷的關系。這就使在國家部門進行土地評估時只選擇與他有關系的下屬評估機構，這就引起了對評估地點評估的不正確，這種行為也妨礙了整個評估行業的健康發展。

1.2.3.對評估地點信息了解不準確引起的風險。由于委托評估人對評估地點提供的信息的不準確或錯誤而造成評估不準確從而造成的經濟糾紛，甚至法律訴訟。

2.如何避免或盡量減小土地評估風險。

2.1.土地評估機構要正確地認識和評估自己，增強市場競爭力。土地評估機構一定要真正認識到與其它成立時間和進入市場較早的中介機構相比，在以下幾方面尚存差距：：一是起步晚、底子薄；二是從業人員結構不盡合理，缺乏整體競爭力；三是業務單一，服務領域窄。至今土地估價師也還只是國土部門認可的上崗執業資格，沒有進人人事職稱序列。在市場建設上，由于現行管理體制的原因，多年來土地評估與房地產評估存在業務交叉，加之一些會計師事務所的蠶食，不正當競爭泛濫。還有就是評估機構一定要正確認識到自身的實力，接受的評估委托要是符合自身實力的，不能超過自己的能力范圍，這樣就可以減少社會誠信方面的風險。還有評估機構要與政府部門徹底分割，從脫鉤改制走向市場，參與市場競爭。增強評估機構自身實力，降低風險。

2.2.加強土地估價機構的內部質量管理。如果在土地估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結果的真實、可靠、估價報告的科學規范。這就需要估價機構制定一套全面質量管理規程，促使機構全體人員遵照執行，這樣就可以盡量的減少或避免了在評估測算時的風險。

2.3.加強土地估價師的教育和考核。這樣就可以提高估價師職業道德水平和估價技術水平。通過繼續教育加強估價人員敬業精神、勤業精神、責任意識、風險意識的培養和教育，不斷提高估價人員的職業道德素質。其次，通過定期組織土地估價相關專業知識的培訓教育，講授最新的估價方法和理論 學習最新的法律法規，組織估價人員座談會，充分交流估價經驗，以提高全行業的執業技術水平，這對于降低由土地估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。

2.4.在評估機構行業也建立保險機制，從而有效規避從業時的風險。在土地評估市場化后，評估機構的風險比原來明顯增大了。從機構自身的角度來看可以通過加強內部項目管理、提高人員素質和估價報告質量，甚至建立風險基金等方式以規避、防范風險，并提高承受風險的能力。但以長遠的眼光來看，政府和行業協會應積極考慮如何建立行業保險制度，如借鑒西方發達國家的經驗，與有關保險業共同建立執業保險制度，這是促進評估行業順利發展的有效措施。委托評估的事物的價值量與評估機構的收費之間的巨大落差，使得即便是微 小的錯誤所帶來的損失，也足以使頗具規模的評估機構也難以賠付。所以，與國際慣例接軌，建立土地估價機構的職業保險是大勢所趨。

2.5.強化評估行業的職業操守。評估機構的人員在執業服務中應努力做到既提倡熱情、全面、及時，又要杜絕人情價、關系價。在做好評估的同時，應充分發揮自身熟悉相關法律、法規的優勢，為客戶搞好如資產處置，開發可行性論證等方面的策劃和審批的協調等延伸服務，提高社會公信力，樹立良好的行業形象，為土地估價業的發展創造良好的社會氛圍。這也可以避免在評估時的社會誠信風險。

雖然在土地評估時存在各種風險，并且有些還是無法解決的，但是并不是說可以不管風險的存在。只有在評估時，努力規避風險，或把風險最大化的降低，這樣才可以使土地評估

這個行業得到健康快速的發展。雖然我國的土地評估行業還有很多的不足和缺陷，但是發展潛力是十分巨大的，整個行業的未來也是十分光明的。土地評估機構也需要適應新的社會形勢，相應的調整好自己，獲得更大的生存和發展空間，更好的適應在市場經濟條件下的不斷發展的要求，從而獲得更好的行業社會地位。

參考文獻：

王曙光.如何把土地估價的執業風險降到最低.西安工業太學學報．2oo4．5

張澤穎；傅鴻源.關于房地產估價師責任風險的思考.重慶工學院學報

胡存智.土地估價理論與方法.地質出版社.2007.7

土地評估業的風險與對策

姓名：陳洪星

學號：200807080114指導老師：崔永亮