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土地評價學(xué) 土地房屋評估篇一

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評估。現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題

土地使用權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格，而不是土地使用權(quán)本身的價格。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險。而對于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場價格或清算價格。

二、評估對象問題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，評估的對象是有區(qū)別的。根據(jù)《國資企函發(fā)（1994）36號》文件的規(guī)定，抵押實(shí)現(xiàn)時，必須進(jìn)行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權(quán)設(shè)定時和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時應(yīng)分別進(jìn)行評估。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時的評估對象是土地使用權(quán)的清算價格，完全應(yīng)該采用清算價格標(biāo)準(zhǔn)評估土地使用權(quán)的清算價格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時，由于此時抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評估行為中評估的，應(yīng)該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價格。

三、土地產(chǎn)權(quán)問題

在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。

第一，評估人員在驗(yàn)證抵押人土地使用證時，必須親眼驗(yàn)證證書原件，并在復(fù)印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負(fù)責(zé)。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實(shí)國有土地還是集體土地，并核實(shí)是否存在他項(xiàng)權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實(shí)地踏勘時，必須認(rèn)真核實(shí)。

四、土地資產(chǎn)再抵押評估問題

在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項(xiàng)權(quán)力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計(jì)，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因?yàn)檫@種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由土地評估機(jī)構(gòu)出具注明證實(shí)在此期間地價無明顯變動。

五、評估原則問題

地產(chǎn)抵押貸款評估是各類不同目的的地產(chǎn)評估的一種，遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

（一）真實(shí)性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所以在評估時，務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。包括土地使用者、面積和四至的真實(shí)性，排除任何不真實(shí)的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況，應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產(chǎn)的未來收益或市場狀況，不應(yīng)予以太樂觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明地產(chǎn)價格有可能上升，但在評估時，仍以當(dāng)時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應(yīng)給予充分的重視。

六、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設(shè)定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評估時，一方面要嚴(yán)格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風(fēng)險；另一方面，也不應(yīng)該隨意壓低地產(chǎn)價格，評估人員應(yīng)盡量做到評估公平合理。

地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時，評估的對象是土地使用權(quán)的抵押貸款價格，由此可見，地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定評估與一般的以市場價格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法來進(jìn)行評估。一般說來，在地產(chǎn)市場較發(fā)育的區(qū)域里，可選用市場比較法評估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理；在已完成基準(zhǔn)地價及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。當(dāng)然，在具體地產(chǎn)評估中，往往幾種方法同時運(yùn)用。值得再次強(qiáng)調(diào)的是，地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時評估和其他目的評估不同的是，運(yùn)用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。

土地評價學(xué) 土地房屋評估篇二

土地評估業(yè)的風(fēng)險與對策

陳洪星學(xué)號：200807080114

摘要：風(fēng)險，即結(jié)果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔(dān)責(zé)任的可能性。土地估價師運(yùn)用專業(yè)知識對一宗土地進(jìn)行價格評估時，由于存在很多限制因素，可能導(dǎo)致評估結(jié)果的失實(shí)。這種土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評估結(jié)論失實(shí)而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：土地評估；風(fēng)險；土地評估機(jī)構(gòu)

土地估價又稱為土地評估、地產(chǎn)評估。在我國就是評定出賣土地使用權(quán)的價格，也就是對某項(xiàng)不動產(chǎn)估計(jì)出一個公開市值，也就是這項(xiàng)產(chǎn)出售時可取得的合理的最高價格。

改革開放以來土地評估行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，為土地市場的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。由于土地估價活動也是一種經(jīng)濟(jì)活動，和其他經(jīng)濟(jì)活動一樣也存在一定的風(fēng)險性，在行業(yè)發(fā)展的過程中，各種各樣的風(fēng)險也開始凸顯。風(fēng)險，即結(jié)果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔(dān)責(zé)任的可能性。土地估價師運(yùn)用專業(yè)知識對一宗土地進(jìn)行價格評估時，由于存在很多限制因素，可能導(dǎo)致評估結(jié)果的失實(shí)。這種土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評估結(jié)論失實(shí)而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

1.土地評估風(fēng)險的種類和產(chǎn)生原因：

1.1.可控風(fēng)險。可控風(fēng)險指評估人員可以在可以通過手段控制，并可以避免的。這種風(fēng)險主要有這幾個方面：

1.1.1．估價時選擇了不合適的估價方法。在估價中要根據(jù)估價目的、估價對象的特點(diǎn)來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當(dāng)就可能導(dǎo)致估價結(jié)果出現(xiàn)偏差。在估價規(guī)范中要求對一宗土地的評估選取兩種方法。但可能在有的土地評估時只能使用一種方法，選取另一種方法就是錯誤的時候，不需要硬安照規(guī)定選用兩種，只要在最后特別特別注明就可以了。

1.1.2.存在的社會誠信風(fēng)險。在估價時，由于估價人員可能一時的不用心或不負(fù)責(zé)任，在估價時，未對法律、政策等問題進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜紤]，或是沒有認(rèn)真地對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，導(dǎo)致估價結(jié)果失實(shí)。還有就是一些估價人員為自己的利益，在估價時故意低估或高估，造成結(jié)果的屬實(shí)。當(dāng)然還有些評估機(jī)構(gòu)錯誤估計(jì)了自己的實(shí)力，接了些超出機(jī)構(gòu)評估能力的項(xiàng)目，造成的估價結(jié)果錯誤。這些都是在誠信問題引起的風(fēng)險。

1.1.3.評估報告不完善帶來的風(fēng)險。估價師在制作估價報告時，由于時間不足或經(jīng)驗(yàn)不夠，使報告出現(xiàn)一些內(nèi)容陳述不夠或不準(zhǔn)確。當(dāng)報告人由于不了解或不留意而錯誤地使用報告，有可能導(dǎo)致出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛或法律糾紛。

1.1.4.在估價時測算時發(fā)生錯誤的風(fēng)險。當(dāng)估價師技術(shù)水平不高或經(jīng)驗(yàn)不足時，在估價時選擇參數(shù)的不當(dāng)或有錯誤，最后的估價結(jié)果將會出現(xiàn)較大的偏差。還有就是在實(shí)際操作中，有些估價師將不符合要求的實(shí)例強(qiáng)行進(jìn)行修正，或是在缺乏有效可比實(shí)例的情況下，杜撰虛構(gòu)可比實(shí)例，這就導(dǎo)致估價結(jié)果缺乏客觀性，出現(xiàn)較大偏差。

1.1.5.估價方法本身存在不確定因素引起的風(fēng)險。由于我國土地估價起步較晚，估價理論和方法源自西方土地估價理論，而這些方法在我國運(yùn)用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率需要估價師慎重確定，但這些參數(shù)的確定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，可能會出現(xiàn)“差之毫厘，謬之千里”的情況。

1.2.不可控風(fēng)險，不可控風(fēng)險是指估價人員憑借自身的能力不能控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，這種風(fēng)險一般是不可避免的，但可以在對此種風(fēng)險有較強(qiáng)的預(yù)知能力時減小風(fēng)險程度。

1.2.1.經(jīng)濟(jì)和政策風(fēng)險。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對土地價格產(chǎn)生較大影響，而這些影響是估價師無法預(yù)測的。再有，如果經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生巨大變動，可能導(dǎo)致估價結(jié)果與市場價格出現(xiàn)較大偏差，這種風(fēng)險也是估價師無法預(yù)測的。

1.2.2.評估機(jī)構(gòu)和國有機(jī)關(guān)沒有徹底脫離關(guān)系引起的風(fēng)險。在改革開放前，那是的評估機(jī)構(gòu)都是屬于國有的，在改革開放后雖然他們都已經(jīng)是獨(dú)立出來了，但還是與國有部門有千絲萬縷的關(guān)系。這就使在國家部門進(jìn)行土地評估時只選擇與他有關(guān)系的下屬評估機(jī)構(gòu)，這就引起了對評估地點(diǎn)評估的不正確，這種行為也妨礙了整個評估行業(yè)的健康發(fā)展。

1.2.3.對評估地點(diǎn)信息了解不準(zhǔn)確引起的風(fēng)險。由于委托評估人對評估地點(diǎn)提供的信息的不準(zhǔn)確或錯誤而造成評估不準(zhǔn)確從而造成的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至法律訴訟。

2.如何避免或盡量減小土地評估風(fēng)險。

2.1.土地評估機(jī)構(gòu)要正確地認(rèn)識和評估自己，增強(qiáng)市場競爭力。土地評估機(jī)構(gòu)一定要真正認(rèn)識到與其它成立時間和進(jìn)入市場較早的中介機(jī)構(gòu)相比，在以下幾方面尚存差距：：一是起步晚、底子薄；二是從業(yè)人員結(jié)構(gòu)不盡合理，缺乏整體競爭力；三是業(yè)務(wù)單一，服務(wù)領(lǐng)域窄。至今土地估價師也還只是國土部門認(rèn)可的上崗執(zhí)業(yè)資格，沒有進(jìn)人人事職稱序列。在市場建設(shè)上，由于現(xiàn)行管理體制的原因，多年來土地評估與房地產(chǎn)評估存在業(yè)務(wù)交叉，加之一些會計(jì)師事務(wù)所的蠶食，不正當(dāng)競爭泛濫。還有就是評估機(jī)構(gòu)一定要正確認(rèn)識到自身的實(shí)力，接受的評估委托要是符合自身實(shí)力的，不能超過自己的能力范圍，這樣就可以減少社會誠信方面的風(fēng)險。還有評估機(jī)構(gòu)要與政府部門徹底分割，從脫鉤改制走向市場，參與市場競爭。增強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)自身實(shí)力，降低風(fēng)險。

2.2.加強(qiáng)土地估價機(jī)構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理。如果在土地估價全過程中采取一系列檢驗(yàn)、核查等措施或方法，可以保證估價結(jié)果的真實(shí)、可靠、估價報告的科學(xué)規(guī)范。這就需要估價機(jī)構(gòu)制定一套全面質(zhì)量管理規(guī)程，促使機(jī)構(gòu)全體人員遵照執(zhí)行，這樣就可以盡量的減少或避免了在評估測算時的風(fēng)險。

2.3.加強(qiáng)土地估價師的教育和考核。這樣就可以提高估價師職業(yè)道德水平和估價技術(shù)水平。通過繼續(xù)教育加強(qiáng)估價人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責(zé)任意識、風(fēng)險意識的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價人員的職業(yè)道德素質(zhì)。其次，通過定期組織土地估價相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)教育，講授最新的估價方法和理論 學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)，組織估價人員座談會，充分交流估價經(jīng)驗(yàn)，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術(shù)水平，這對于降低由土地估價人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。

2.4.在評估機(jī)構(gòu)行業(yè)也建立保險機(jī)制，從而有效規(guī)避從業(yè)時的風(fēng)險。在土地評估市場化后，評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險比原來明顯增大了。從機(jī)構(gòu)自身的角度來看可以通過加強(qiáng)內(nèi)部項(xiàng)目管理、提高人員素質(zhì)和估價報告質(zhì)量，甚至建立風(fēng)險基金等方式以規(guī)避、防范風(fēng)險，并提高承受風(fēng)險的能力。但以長遠(yuǎn)的眼光來看，政府和行業(yè)協(xié)會應(yīng)積極考慮如何建立行業(yè)保險制度，如借鑒西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，與有關(guān)保險業(yè)共同建立執(zhí)業(yè)保險制度，這是促進(jìn)評估行業(yè)順利發(fā)展的有效措施。委托評估的事物的價值量與評估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)之間的巨大落差，使得即便是微 小的錯誤所帶來的損失，也足以使頗具規(guī)模的評估機(jī)構(gòu)也難以賠付。所以，與國際慣例接軌，建立土地估價機(jī)構(gòu)的職業(yè)保險是大勢所趨。

2.5.強(qiáng)化評估行業(yè)的職業(yè)操守。評估機(jī)構(gòu)的人員在執(zhí)業(yè)服務(wù)中應(yīng)努力做到既提倡熱情、全面、及時，又要杜絕人情價、關(guān)系價。在做好評估的同時，應(yīng)充分發(fā)揮自身熟悉相關(guān)法律、法規(guī)的優(yōu)勢，為客戶搞好如資產(chǎn)處置，開發(fā)可行性論證等方面的策劃和審批的協(xié)調(diào)等延伸服務(wù)，提高社會公信力，樹立良好的行業(yè)形象，為土地估價業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會氛圍。這也可以避免在評估時的社會誠信風(fēng)險。

雖然在土地評估時存在各種風(fēng)險，并且有些還是無法解決的，但是并不是說可以不管風(fēng)險的存在。只有在評估時，努力規(guī)避風(fēng)險，或把風(fēng)險最大化的降低，這樣才可以使土地評估

這個行業(yè)得到健康快速的發(fā)展。雖然我國的土地評估行業(yè)還有很多的不足和缺陷，但是發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮蟮模麄€行業(yè)的未來也是十分光明的。土地評估機(jī)構(gòu)也需要適應(yīng)新的社會形勢，相應(yīng)的調(diào)整好自己，獲得更大的生存和發(fā)展空間，更好的適應(yīng)在市場經(jīng)濟(jì)條件下的不斷發(fā)展的要求，從而獲得更好的行業(yè)社會地位。

參考文獻(xiàn)：

王曙光.如何把土地估價的執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最低.西安工業(yè)太學(xué)學(xué)報．2oo4．5

張澤穎；傅鴻源.關(guān)于房地產(chǎn)估價師責(zé)任風(fēng)險的思考.重慶工學(xué)院學(xué)報

胡存智.土地估價理論與方法.地質(zhì)出版社.2007.7

土地評估業(yè)的風(fēng)險與對策

姓名：陳洪星

學(xué)號：200807080114指導(dǎo)老師：崔永亮

土地評價學(xué) 土地房屋評估篇三

土地評估協(xié)議書

委托估價方：（以下簡稱甲方）受托估價方：（以下簡稱乙方）

根據(jù)國家和地方有關(guān)土地評估的管理規(guī)定，現(xiàn)就甲方委托乙方完成的宗地估價事項(xiàng)，訂立如下協(xié)議：

一、甲方擬進(jìn)行重組改制，特委托乙方所對此次重組改制所涉及的土地進(jìn)行價格評估，為其依法進(jìn)行土地資產(chǎn)處置提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。

二、乙方按照甲方的評估目的，對甲方委托的宗地進(jìn)行評估，于年月日將評估報告交付甲方。

三、乙方保證對評估結(jié)果保密，評估結(jié)果只提供給委托人，但按土地評估機(jī)構(gòu)和成果管理規(guī)定提供給政府土地管理部門的除外。

五、甲方同意按元人民幣向乙方支付土地評估費(fèi)。自協(xié)議鑒定之日起日內(nèi)，甲方向乙方支付全部土地評估費(fèi)用。

九、本協(xié)議自簽定之日起生效，甲乙雙方不能隨意更改，如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十、本協(xié)議正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力

委托單位（甲方）：受托單位（乙方）：

西藏那曲地區(qū)土地（礦產(chǎn)）評估所 法人代表（簽字）：

地址：地址：法人代表（簽字）：

電話：

郵政編碼：

那曲鎮(zhèn)高原路100號 電話： 08693821380 郵政編碼： 852000

土地評價學(xué) 土地房屋評估篇四

土地評估委托合同

委托估價方：(以下簡稱甲方)

乙方：

受托估價方：

(以下簡稱丙方)

就甲、乙雙方共同委托丙方進(jìn)行土地評估事宜，經(jīng)三方友好協(xié)商，達(dá)成評估協(xié)議如下：

一、評估對象

估價對象***位于(現(xiàn)為***市***路***號)***號宗地、***市***路***號**號宗地，***食品公司位于***路三里***號**號宗地的國有土地。

二、評估目的分析估價對象價格，為甲、乙雙方進(jìn)行補(bǔ)償提供價值參考。

三、評估基準(zhǔn)日：本合同簽訂之日。

四、甲、乙雙方提供的資料

經(jīng)甲方和乙方共同確認(rèn)的其他資料。

五、甲、乙雙方義務(wù)

(一)委托方應(yīng)及時提供評估所需的全部文件、清查評估明細(xì)表與匯總表、產(chǎn)權(quán)證書及其他有關(guān)資料，并對其所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性承擔(dān)全部責(zé)任。

(二)委托方應(yīng)為受托方執(zhí)行評估業(yè)務(wù)提供必要的工作條件和協(xié)助，負(fù)責(zé)受托方與相關(guān)當(dāng)事方之間的協(xié)調(diào)，并派出相關(guān)人員協(xié)助評估人員進(jìn)行資產(chǎn)清查和現(xiàn)場勘查。

(三)評估報告僅供評估報告使用者為本約定書約定的評估目的使用，如非評估報告使用者使用評估報告或評估報告使用者用于非本約定書約定的評估目的所造成的后果均由委托方負(fù)責(zé)，受托方概不負(fù)責(zé)。

(四)委托方未征得受托方書面許可，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

六、丙方義務(wù)

(一)受托方應(yīng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估時點(diǎn)特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，同時按照約定的期限對委估對象出具評估報告。

(二)受托方對委托方提供的評估資料和評估報告的內(nèi)容負(fù)有保密責(zé)任。

(三)因委托方不能按時提供資料，或因委托方其他原因造成評估業(yè)務(wù)中止時，受托方有權(quán)延長交付評估報告時間，同時有權(quán)要求委托方按照已完成的工作量支付相應(yīng)的評估服務(wù)費(fèi)。

(四)當(dāng)評估程序所受限制對與評估目的相對應(yīng)的評估結(jié)論構(gòu)成重大影響時，受托方可以中止履行業(yè)務(wù)約定書;

七、評估服務(wù)費(fèi)總額、支付時間及方式

根據(jù)三方協(xié)商，甲方按

發(fā)改價格[2009]2914號文規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向丙方支付評估費(fèi)，即評估費(fèi)為評估總額的1.5%。甲方或乙方持評估費(fèi)繳費(fèi)憑證向丙方領(lǐng)取評估報告。

八、評估糾紛處理和評估責(zé)任

本合同產(chǎn)生的評估糾紛，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決。協(xié)商未成的，可向本協(xié)議項(xiàng)下土地所在地具有管轄權(quán)的法院提起訴訟。丙方對在本合同履行后甲、乙雙方提供的內(nèi)部資料和商業(yè)秘密負(fù)有保密責(zé)任。除法律規(guī)定外，丙方不得將所涉及有關(guān)資料和評估結(jié)果泄露給任何單位及個人，評估人員與本評估業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的，應(yīng)自行回避，否則，甲、乙雙方有權(quán)要求丙方承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)的責(zé)任。

九、違反本合同義務(wù)的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

1、一方需變更本合同委托事項(xiàng)及評估約定的，需提前與其他方協(xié)商，導(dǎo)致產(chǎn)生評估費(fèi)用的三方另行協(xié)商。

2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方應(yīng)本著互諒互讓、協(xié)商一致的原則解決。

十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，自三方簽署蓋章之日起生效，并在合同事項(xiàng)完成日之后失效。

十二、對本合同發(fā)生爭議的，由南寧仲裁委員會裁決。

十三、補(bǔ)充條款：無。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方：

年月日：

土地評價學(xué) 土地房屋評估篇五

近期國土資源部先后下發(fā)了《2010土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報數(shù)據(jù)審核情況通報》和《關(guān)于反饋2010土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報數(shù)據(jù)審核結(jié)果的函》，將各地上報土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)審核情況進(jìn)行了通報。經(jīng)統(tǒng)計(jì)匯總國土資源部對我市的反饋意見，具體情況如下：

一、礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)審核情況

今年礦產(chǎn)衛(wèi)片監(jiān)測我市變化圖斑25個，經(jīng)部審核16個礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查上報數(shù)據(jù)未通過，其中合法圖斑8個（泗水縣1個、曲阜市3個、鄒城市4個）；偽變化8個（微山縣2個、泗水縣1個、鄒城市4個、汶上縣1個）。對此，各縣市區(qū)已按要求舉證并報省國土資源廳，待國土資源部審核。

二、土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)審核情況

我市通過信息系統(tǒng)上報數(shù)據(jù)經(jīng)部審核存在893個問題，共7類。

（一）轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)填寫不完整地塊100個。其中，嘉祥縣1個、金鄉(xiāng)縣1個、梁山縣21個、曲阜市39個、任城區(qū)1個、市中區(qū)6個、泗水縣14個、微山縣13個、兗州市4個。

（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)批準(zhǔn)時間晚于用地時間卻保存為合法用地的地塊144個。其中，嘉祥縣5個、金鄉(xiāng)縣1個、梁山縣15個、曲阜市16個、任城區(qū)59個、市中區(qū)1個、泗水縣8個、汶上縣22個、兗州市13個、魚臺縣1個、鄒城市3個。

（三）用地時間早于1986年1月晚于2011年2月的地塊504個。其中，北湖區(qū)4個、高新區(qū)5個、嘉祥縣25個、金鄉(xiāng)縣25個、梁山縣53個、曲阜市21個、任城區(qū)37個、市中區(qū)23個、泗水縣33個、微山縣34個、汶上縣123個、兗州市65個、魚臺縣22個、鄒城市34個。

（四）農(nóng)用地轉(zhuǎn)征收時間早于1999年1月或晚于2011年10月的地塊30個。其中，嘉祥縣1個、曲阜市21個、任城區(qū)1個、兗州市6個、魚臺縣1個。

（五）除城鄉(xiāng)增減掛鉤、災(zāi)后重建或緊急用地項(xiàng)目以外的合法用地沒有填報手續(xù)或只填報預(yù)審手續(xù)的地塊12個。其中，泗水縣3個、微山縣1個、汶上縣8個。

（六）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)時間不規(guī)范的地塊55個。其中，高新區(qū)2個、任城區(qū)1個、市中區(qū)2個、泗水縣12個、微山縣32個、汶上縣2個、兗州市4個。

（七）各類批文時間（年份）與批準(zhǔn)時間（年份）不對應(yīng)的地塊47個。其中，北湖區(qū)1個、嘉祥縣3個、金鄉(xiāng)縣1個、梁山縣7個、曲阜市16個、汶上縣4個、兗州市14個、鄒城市1個。

三、國土資源綜合信息監(jiān)管平臺逐宗審核情況

國土資源部將2010土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報數(shù)據(jù)與“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺中的建設(shè)用地審批數(shù)據(jù)、“二次調(diào)查”數(shù)據(jù)庫中的批準(zhǔn)文號進(jìn)行比對，結(jié)果如下：

我市信息系統(tǒng)中填報合法用地765宗，面積34835.7畝，其中耕地31634.4畝（不含往年批準(zhǔn)今年實(shí)地建設(shè)pj地塊），通過衛(wèi)片執(zhí)法檢查信息系統(tǒng)審核，有批準(zhǔn)文號的732宗，面積33596.3畝，其中耕地30767.2畝。

我市上報合法用地中，在國土資源部“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺中有合法用地批文的308宗，面積13638畝，其中耕地12739.6畝。全國“二次調(diào)查”數(shù)據(jù)庫中有合法用地批文的27宗，總面積1470.6畝，其中耕地1323.7畝。