隨著個(gè)人素質(zhì)的提升，報(bào)告使用的頻率越來越高，我們在寫報(bào)告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。怎樣寫報(bào)告才更能起到其作用呢？報(bào)告應(yīng)該怎么制定呢？下面是小編幫大家整理的最新報(bào)告范文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

可行性調(diào)研報(bào)告藍(lán)本篇一

(一)常見誤區(qū)

1.一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，會(huì)有很多不確定的因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無人問津;準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在可行分析研究過程中，只是從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應(yīng)對措施

1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。

2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。

3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評價(jià)工作，按照四川交投集團(tuán)《投資項(xiàng)目后評價(jià)指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。

加強(qiáng)房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議

(一)重視多方案比較

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時(shí)研究多種方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)合理取舍。

(二)堅(jiān)持可行性研究的客觀性原則

客觀性原則就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。

(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)

相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究編制人員可能就是一、兩個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計(jì)算、經(jīng)濟(jì)評價(jià)流于形式。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實(shí)性和指導(dǎo)作用。

五、結(jié)語

總之，可行性研究要以市場為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會(huì)效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項(xiàng)目可行性研究對項(xiàng)目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時(shí)我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題，在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實(shí)際作用，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作有據(jù)可依。

可行性調(diào)研報(bào)告藍(lán)本篇二

本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：

◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成;各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于**市國土房管局;建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與**市建設(shè)委員會(huì)公布的**市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對比。

◆ 總投資測算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式;本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。

◆ 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前**市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。

第一章 **市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

1.1**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況

**市位于廣東省東南部、三角洲東北端，南臨**大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。**市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。

**市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開放以前，**市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。

20多年來，**市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。

20xx年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，20xx年翻了三番多，年均增長20.2%。20xx年行政區(qū)劃調(diào)整后，**市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按**市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，20xx年底，**市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶籍人口(常住人口)283.02萬人，外來人口(暫住人口)50.7萬人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

**市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬;惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬。

1.2**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)

縱觀**市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，gdp年均增長10.4%，1988年達(dá)到33.04億元;人口年均增長1.3%，1988年達(dá)到218.06萬人;城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%，1988年達(dá)到27.75平方公里;地方財(cái)政收入年均增長14.3%，1988年達(dá)到2.08億元;工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元;人均gdp年均增長8.5%，1988年達(dá)到1526元;三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，**市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變;這一期間，**市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，**市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

1989—1993年是**市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，gdp年均增長30.5%，地方財(cái)政收入年均增長40.8%，實(shí)際利用外資年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長37.7%，人均gdp年均增長27.2%。從1989年到1993年，**市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占gdp的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占gdp的17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起**市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，**市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，地方財(cái)政收入年均增長13.6%，實(shí)際利用外資年均增長6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.9%，人均gdp年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)**市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。

1.3**市的區(qū)位條件

**市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港。**市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，**市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢突現(xiàn)，到20xx年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。

進(jìn)入新的世紀(jì)，區(qū)位條件將的重大的改變。cepa的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。作為珠三角城市重要的一員，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。

1.4石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)

落戶大亞灣的中海殼牌石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50。該項(xiàng)目已于20xx年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到20xx年正式建成投產(chǎn)。

未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶，使成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。

1.5**市在珠三角的地位和作用

目前，是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。惠陽市改市劃區(qū)，拓展了中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌石化項(xiàng)目將給**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。

同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)**市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，**市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。

可行性調(diào)研報(bào)告藍(lán)本篇三

一、項(xiàng)目背景

1 、 項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

3、項(xiàng)目概況

1 )地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價(jià)格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))

建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：

3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項(xiàng)目swot分析

優(yōu)勢及機(jī)會(huì)

(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

可行性調(diào)研報(bào)告藍(lán)本篇四

一、完善文本內(nèi)容。本報(bào)告中，應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā);增加和深化銷售預(yù)測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

二、增加相關(guān)圖紙。本報(bào)告中沒有任何圖紙來表述報(bào)告中內(nèi)容，項(xiàng)目可研報(bào)告，一定要附項(xiàng)目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強(qiáng)度和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，也可知道設(shè)計(jì)是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項(xiàng)目外有日照影響，是否滿足國家強(qiáng)制性條文。

三、完善相關(guān)設(shè)計(jì)依據(jù)。文中設(shè)計(jì)依據(jù)有些已經(jīng)過時(shí)，應(yīng)采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺(tái)了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件，應(yīng)加上去，增加項(xiàng)目的本地性。

四、完善建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說明項(xiàng)目用地權(quán)屬情況。

五、細(xì)化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢描敘中，項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槲撮_發(fā)區(qū)域不對，該項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產(chǎn)市場的分析應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應(yīng)是湖南省和婁底市的，說服力不強(qiáng)。

六、投資進(jìn)一步細(xì)化。該報(bào)告中，項(xiàng)目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場開發(fā)情況，應(yīng)調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個(gè)，超出婁底實(shí)際價(jià)格，目前一般為8萬/個(gè);工程量中，土石方應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。

七、修改項(xiàng)目工期表達(dá)方式。項(xiàng)目工期改為采用以月為單位計(jì)算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是20xx年5月完成，在銷售方案中卻20xx年8月才舉行奠基，20xx年4月18日才開始團(tuán)購，時(shí)間前后不一致。

八、完善對項(xiàng)目開發(fā)條件的描述。本報(bào)告中，項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)地不符，應(yīng)具體針對性地對項(xiàng)目建設(shè)條件進(jìn)行精準(zhǔn)描敘。包括項(xiàng)目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。

九、工程管線設(shè)計(jì)應(yīng)深化。該報(bào)告中，住宅采用三臺(tái)800kva室外箱式公變供電，公共部分在地下室設(shè)兩個(gè)專變配電室，共設(shè)4臺(tái)高壓開關(guān)柜、2臺(tái)800kva干式變壓器和24臺(tái)低壓配電柜，配置不合理;該報(bào)告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

十、細(xì)化財(cái)務(wù)評價(jià)。該報(bào)告財(cái)務(wù)評價(jià)中，企業(yè)所得稅應(yīng)按20xx年婁底稅務(wù)部門文件規(guī)定的額度計(jì)算。

可行性調(diào)研報(bào)告藍(lán)本篇五

一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景” 。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在20xx年中國gdp增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

20xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。

20xx年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比20xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”

二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

20xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房

自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。

荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

20xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%;20xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)

20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。

近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 20xx年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。