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銀行個人住房貸款管理辦法 個人住房貸款知識點篇一
個人住房貸款申請書
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個人住房貸款收入證明
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住房貸款合同
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導(dǎo)語：個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔(dān)保。個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。
個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。
個人住房貸款的分類
依據(jù)
分類
概念
資金來源
自營性（商業(yè)性）個人住房貸款
指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款
公積金個人住房貸款（
委托性住房公積金貸款
，
政策性個人住房貸款
）
指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存
人
及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。不以營利為目的，實行“低進(jìn)低出”的利率政策，貸款額度受限
個人住房組合貸款
指
按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款
住房交易形態(tài)
新建房個人住房貸款（個人一手房貸款）
指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款
個人再交易住房貸款
（個人二手房住房貸款）
指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款
個人住房轉(zhuǎn)讓貸款
指當(dāng)尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款
利率確定方式
固定利率貸款
?
浮動利率貸款
?
2.個人住房貸款的特征
(1)貸款金額大、期限長。
(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。實質(zhì)是一種融資關(guān)系，是以抵押為前提建立起來的一種借貸關(guān)系。
(3)風(fēng)險因素類似，風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點。客戶還款能力、還款意愿、房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對風(fēng)險的影響較大。
3.個人住房貸款的發(fā)展歷程
第一階段，1995年中國人民銀行頒布《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，標(biāo)志著我國住房貸款業(yè)務(wù)的正式啟動。
第二階段，以1998年住房制度改革及中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》為標(biāo)志，個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段。
(1)貸款對象
具有完全民事行為能力的自然人：
①合法有效的身份或居留證明;
②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;
③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;
④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;
⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。
按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。個人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
①貸款最高期限為30年;
②個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限;
③一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。
常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。貸款期限在1年以內(nèi)(含)的，實行到期一次還本付息法，貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式，以抵押擔(dān)保為主，在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式，保證人必須是借款人所購住房的.開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。
抵押擔(dān)保的，評估抵押物的費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。借款人以所購住房作抵押的，須將住房價值全額用于貸款抵押。
質(zhì)押擔(dān)保的，其貸款額度最高不超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價值的90%;以憑證式國債作質(zhì)押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
保證擔(dān)保的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。僅提供保證擔(dān)保方式的，一般只適用于貸款期限不超過5年(含)的貸款，貸款額度不得超過所購(建造、大修)住房價值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可達(dá)到其購買房產(chǎn)價值的70%。
貸款銀行可采用一種或同時采用幾種貸款擔(dān)保方式。在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可變更擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。
①首套自住房且建筑面積小于90平方米，首期付款不低于價款20%;
②首套自住房且建筑面積大于90平方米，貸款首付款比例不得低于30%;
③非首套購房的貸款首付比例不低于40%，首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
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