確定目標是置頂工作方案的重要環節。在公司計劃開展某項工作的時候，我們需要為領導提供多種工作方案。方案能夠幫助到我們很多，所以方案到底該怎么寫才好呢？接下來小編就給大家介紹一下方案應該怎么去寫，我們一起來了解一下吧。

bot項目方案篇一

旅行(團購)社是一個資金投入低、消費人群廣、回收成本快，而且門面要求不需要很大(沒有條件甚至不需要店面直接寢室作業)，一般除了保留3個月左右的店租、人工和日常開銷外，旅行社經營管理不用太多周轉金，所以旅行社是非常有潛力的，我們旅社的口號就是親近自然之旅從這里開始。

市場調研及前景分析

目前全省共有561家旅行社，其中武漢旅行社156 家左右的旅行社，基本已經處于飽和狀態。許多旅行社效益下降，面對激烈的競爭，很多旅行社只是一味的打價格戰，以至于在實現了基本小康水平的人們在假日來電“小資情調”，最近消息顯示今年十一黃金周全國出行人次超過七億人次。面對這樣的市場，這樣的消費群，我們完全有信心試水。

盈利模式

我們針對的人群主要是本校大學生，以及周邊其他學校或者其他人群。通過和學校旅游社團及攝影社團合作，在校內進行布告的方式，通過消費者意愿高低情況組織安排，最后由我們通過網絡平臺團購景區門票和安排組織班車運送讓顧客無憂自助游。我們從中抽取相當可觀的中間利潤。

選址

基于我們旅行社規模小及面對人群，我們把旅行社設在寢室，可以基本滿足辦公需要這樣，我們就可以把大部分資金投入資金營銷其他資金投入日常管理及花銷。

基本辦公設備

客服管理

在競爭日益激烈商場，服務業在提高服務本身的努力之外，客服是保留各戶的一個重要因素，我們團隊有四位帥哥美女客服，積美貌，良好的口頭表達 書面等溝通能力，真誠，可信，樂于助人，勤奮努力于一體，能為我們帶來很好的客戶效應。

公關管理：

一 公關客體

1.與學校旅行社團和攝影社團協調發展合作。

3.支持學校管理部門的工作，不違紀，爭取各種優惠政策。

4.與交通，景點，景區消費場所加強了解和聯系。

二公關手段

1.信息宣傳：大眾傳播媒體{學校宣傳板及我們自制校外布告板}，樹立企業形象。

2.收集信息：輿論監督，民意測驗，在我旅行社進行民意測驗調查。

人的好感。

4.優化服務：手機，扣扣，msn 微博 飛信 微信等購票咨詢，方便游客了解我旅行社。

營銷策略：

1 注重整體旅游產品的設計和配套的旅游創新設計，創新是旅行社發展的靈魂。

2 市場定價要充分考慮到成本，市場，營銷目標，政策，產品品質等因素，在定價策略上采取滿意定價法，既保證獲得一定的初期利潤，又能被廣大游客接受。另外在心理定價策略上，可采取吉祥數定價策略，根據人們對數字的的迷信和禁忌采取策略。

3 促銷。將有關旅行社及其產品的信息，通過各種宣傳，吸引，和說服的方式，傳遞給目標消費者，促使他們了解并信賴我們的產品和服務，引導他們購買，達到擴大銷售的目的。 4 差異化營銷。情侶自助游，班級游，同宿游，全家游等你不同優惠價為的服務享受;記錄光臨本店的所有顧客信息在大型節假日抽取五名幸運顧客，省內景區門票一張;每月免費派發在校教師兩張門票帶動其請朋好友;對顧客實行積分制，按分獎勵。

bot項目方案篇二

一、總體目標

按照“突出重點、全面推進、打造精品”的總要求，打造團山、萬寶、新發、延河 4個產業精品村，打造“團山—萬寶—新發—延河—興安”22公里美麗鄉村示范帶，培育星光、盤龍2個文化特色村，形成“平安—盤龍—星光”等村莊連片重點特色旅游區塊，通過以點帶面、以線帶面，全面提升我鎮美麗鄉村建設的整體水平，力爭創建哈爾濱市“美麗鄉村”建設先進鎮。

二、主要任務

(一)著力推進村莊優化整合。按照“規劃科學布局美”的要求，建立健全規劃體系、分類推進村莊整治，努力提升農民居住條件。

1、建立健全規劃體系。依托縣級總體規劃，結合清源鎮實際，進一步完善美麗鄉村建設規劃，形成以城鎮建設總體規劃為龍頭，精品村(萬寶村、團山村)、特色村(星光村、盤龍村)、中心村(延河村、平安村)、提檔村(新發村、順興村)村莊發展規劃為基礎的規劃體系，在編制規劃過程中，注重把產業發展、旅游開發、環境保護、民生工程等有機結合，使規劃引領美麗鄉村科學發展。

2、加強基礎設施建設。一是實施自來水改造工程。徹底改善城鎮居民吃水狀況。投資238.2萬元，啟動供水新管網建設，延河中心村建自來水井房1座、配套供水設施，入戶管線18930延長米。萬寶、團山、新發3個村鋪設管線14400延長米。二是實施道路硬化工程。投資983.2萬元，硬化延河村屯內路7.6公里(中心村4.7公里、西崗屯2.9公里),達到城鎮內道路硬化全覆蓋。延河中心村鋪步道板22800平方米，延河村、萬寶村、新發村鋪邊溝17120延長米。

(二)著力推進人居環境提升。按照“村容整潔環境美”的要求，健全機制，突出重點，努力構建優美的農村人居環境。

1、深入實施環境整治行動。深入推進以“兩清兩治一綠”(清理垃圾、清理河道、治理污水、治理六亂、村莊綠化)為重點的農村環境綜合整治活動。延河中心村等重點村成立專職環衛隊，配備環衛設施，配足配強保潔員，加強環衛一體化建設，延河村、萬寶村、新發村建垃圾填埋場各1個，安裝垃圾箱160個，重點抓好日常垃圾“日日清”工作，重點抓好資金保障和督查考核工作，初步形成農村環衛長效管理機制。

株，鋪草坪6000平方米，栽果樹20__株。建設城鎮新型住宅區，計劃投資1728萬元，在柳河糧庫原址，建設新型住宅9600平方米。

(三)著力推進農民創業增收。按照“創業增收生活美”的要求，推進產業集聚升級，拓展農業產業功能，促進農民創業就業，構筑高效的農村生態產業體系。

1、加快發展高效生態農業。圍繞稻米、果蔬、肉雞、苗木四大主導產業，計劃投資2294萬元，重點打造“一帶三園五區”。“一帶”即以22公里鐵通公路沿線村為重點的現代農業經濟發展帶;“三園”即團山特色果蔬示范園200畝、萬寶現代農業綜合示范園4000畝、新發水稻現代農業示范園3000畝。“五區”為以星光村現代養殖小區為代表的萬寶、團山、順興、福山5個標準化肉雞養殖小區。20__年團山果蔬園新建大棚6棟、720平方米;萬寶現代農業綜合示范園擴建380畝，積極發展水田農機合作社，引進稻米深加工企業，做大做強稻米產業。實施星光現代化立體養殖小區二期建設工程，新建大棚4棟、5000平方米，配套庫房、辦公區、生活區各200平方米，糞便處理區400平方米，硬化凈道、污道各1000延長米，建設小區與小區之間隔離水塘、綠化帶12000平方米,建成花園式養殖小區。對萬寶、團山、福山、順興4個標準化肉雞養殖小區提檔升級，維修雞舍20棟、維修道路1200延長米，更換柵欄1500延長米，修邊溝1200延長米，購刮糞機、熱風爐2套，建飼料倉庫1座。扶持黃牛和絨山羊養殖，引進有機生物肥生產項目，延伸產業鏈。

2、提升發展鄉村生態旅游業。發揮延河特色產業和資源優勢，申報萬寶村、盤龍村省級美麗鄉村旅游扶貧村，重點抓好萬寶村采摘園觀光游、盤龍村垂釣休閑游、星光農莊農家樂等特色旅游業開發建設，形成鄉村綠色生態旅游鏈條。

(四)著力推進文明鄉風培育。按照“鄉風文明身心美”的要求，加強生態文明知識普及教育，積極引導村民追求科學、健康、文明、低碳的生產方式和行為方式，增強村民的可持續發展觀念，構建和諧的農村生態文化體系。

1、豐富農村文化生活。積極實施鄉風文明“五個一”活動，即開展一項主題教育、一項德育計劃、一個文明結對共建活動、一批“星級文明生態戶”評選，一批文明村創建，全面提高農民文明素養。以農村基層活動場所為依托，建立一批農村業余文體活動隊伍，組織“歡樂進農家”等系列活動，形成農村生態文明新風尚。

2、促進鄉村社會和諧。進一步完善農村教育醫療、文化體育、養老保障等公共事業配套能力，實現城鄉基本公共服務均等化。加強農村社會管理，推進便民服務中心建設，深化完善“網格化管理、組團式服務”的農村社區管理模式，積極推行以村黨組織為核心和民主選舉法制化、民主決策民主化、民主管理規范化、民主監督制度化為內容的農村“四化一核心”工作機制，合理調節農村利益關系，有序引導農民合理訴求，有效化解農村矛盾糾紛，維護農村社會和諧穩定。

三、實施步驟

第一階段：宣傳發動階段(20__年1月至3月)。積極宣傳“美麗鄉村”建設的目標和內容，發動全鎮各村委會積極參與“美麗鄉村”建設，提高“美麗鄉村”創建質量和參與度。

第二階段：推進創建階段(20__年4月至9月)。全鎮各村委會結合本單位實際，制定具體實施方案，積極開展“美麗鄉村”建設，使鄉村環境整治持續改善，鎮村面貌明顯改觀，富民工程全面實施。

第三階段：全面深化階段(20__年10月至20__年12月)。積極打造我鎮“美麗鄉村”典型，鞏固改造成果，形成長效機制。

四、工作措施

(一)加強組織領導。美麗鄉村建設工作是一項系統性的建設工程，鎮黨委、政府是實施主體，村“兩委”是創建主體。鎮里建立了以鎮主要領導為組長的美麗鄉村建設領導小組，領導小組下設辦公室，負責全鎮美麗鄉村建設的計劃安排、指導協調和督查考評，同時各村也要成立相應的工作班子，由黨支部書記和村民主任負總責，各網格組長、駐村干部要負責指導聯系村各項工作的落實，鎮各站、辦負責創建工作的業務指導，做到分工明確，責任到人。

(二)加大資金投入。美麗鄉村創建工作推行項目化管理，實行專款專用，上級將給予精品村、特色村一定的資金補助。此外，鼓勵不同經濟成分和各類投資主體以獨資、合資、承包、租賃、捐贈等多種形式參與農村生態環境建設，生態經濟項目開發。

bot項目方案篇三

三維戴斯酒店座落于xx市專制中路555號，是xx市一家根據國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設施為一體的豪華商務酒店。三維戴斯酒店地處郊區最繁華的商業地段，地輿職位優越，交通十分便利。高25層，酒店網絡營銷方案。總面積達4.5萬平方米，學會網絡營銷方案范文。與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。

酒店內設施配備完好，聽聽三維戴斯酒店營。能敷裕滿足商務旅行和觀光旅游者的不同需求。三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務豪華房、行政套房、總統套房。酒店設有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯網、室內電子安全柜、語音信箱、液晶電視及衛星電視頻道。

三維戴斯酒店特設的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優惠和性情化的專業任職，廣州網絡營銷推廣。提供快捷便利的入住手續、厚實的自助早餐。并且全天供應軟飲，晚間還為商務賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽光景。房地產營銷推廣方案。

二：市場環境闡述

市場偵察和預測

市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場環境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。

(1)市場偵察的類型

根據偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。

探干脆偵察 主要用于收集初步原料。

描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。

因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關而舉行的市場偵察活動。

(2)市場偵察的方法

市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式。看看廣州網絡營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實驗法等。

市場預測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場未來一段時辰內的變化及需求趨向做出闡述和推斷。

建立在上述的底子上對xx市市場舉行偵察和預測：酒店網絡營銷。

1.市場外部環境闡述，

如政治環境、社會環境、文化環境、經濟環境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場做出闡述，對后果舉行闡述和評價，進而提出建議。

2.市場外部環境闡述，即酒店外部環境闡述

(1)酒店員工素質

(2)酒店管理者素質

(3)酒店自身狀況

3.酒店swot分析闡述

swot就是指一個企業維系外部市場對自身的優優勢闡述。酒店議決下面的內外部環境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優勢及優勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。

三.營銷組合戰略

1 營銷對象

酒店營銷的對象當然要定位到實實在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費者和社會的利益，學習酒店。要能切確措置好企業與這些人和團體的利益相關。所以，酒店營銷對象應當有三個層次：方案。一是酒店計劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優質任職、讓利和承擔社會負擔來提高企業的形象，三是探求和積聚營銷體驗，培育造就一支高素質的營銷人才隊伍，建立完美有效的營銷網絡體系。

2 市場細分

市場細分是指企業根據消費集體之間需求的區別性，網絡營銷方案范文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細分看待企業切確制訂營銷計劃和營銷戰略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。

酒店不妨根據各種成分細分旅游市場，如地輿、社會經濟、置備行為、人口結構特點、消費者生理成分等。

3 對象市場

酒店根據所做的市場細分，有目的的抉擇對象市場，進而有針對性地滿足對象市場消費者的需求。在抉擇對象市場時可運用的市場戰略大凡有三種：無區別性市場戰略、區別性市場戰略和麇集性市場戰略。

無區別性市場戰略又稱整體市場戰略，即把整個市場作為企業的對象市場，聽聽三維。不注意區分市場不同的需求;區別性市場戰略是根據消費者的不同需求，對整體市場舉行細分，然后根據不同的對象市場分別采取不同的營銷戰略，滿足每個細分市場的個別須要;麇集性市場戰略又叫聚積營銷戰略，是企業在市場細分的底子上，針對某一細分市場，將企業的人財物資源聚積于該對象市場舉行營銷。

酒店不妨靈動運用這三種戰略，維系自己的產品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。

4 市場定位

定位是在上世紀70年代由美國學家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店營銷策劃方案。其含義是指企業根據者現有產品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產品某些特征或屬性的重視水平，為本企業產品塑造不同凡響的，給人印象昭著的形象，并將這種形象生動地轉達給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的職位。市場定位是酒店在對象市場抉擇的底子上確定自己的產品定位、企業定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業定位是商務型酒店，但還可根據不同的對象市場設置不同的產品定位。三維戴斯酒店營。

5 具體營銷戰略

市場營銷戰略是企業以顧客須要為啟碇點，根據體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業界的欲望值，有計劃地組織各項經營活動，議決彼此妥協類似的產品戰略、價錢戰略、出售渠道戰略和促銷戰略，即4ps戰略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業對象的歷程。

(1)產品戰略：酒店營銷策劃方案。議決產品市場時機與題目闡述，提出合理的產品戰略建議，造成有效的4p組合，到達最佳效果。

2)產品格量功效方案。事實上銷策劃方案。產品格量就是產品的市場生命。企業對產品應有完美的質量保證體系。

3)產品品牌。要造成必定著名度，、美譽度，我不知道營銷策劃。創建消費者心目中的著名品牌，必須有劇烈的創牌認識。

4)產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫意的包裝戰略。聽說方案。

5)產品任職。籌辦中要注意產品任職方式、任職質量的改善和提高。

(2)價錢戰略 市場競爭離不開價錢戰略，靈動切確地制訂產品的價錢是殺青產品價值和企業市場對象的關鍵，你知道策劃。同時，產品價錢的高低與需求也親切相關，價錢制定得合理與否，間接相關到消費者的置備力和產品的競爭力。

(3)出售渠道戰略 出售渠道戰略的抉擇對企業能否打開銷路、盡快占領市場及消沉營銷得有有著十分首要的作用。

(4)促銷戰略 促銷戰略常用的措施有廣告、公關、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。

其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：

①籌辦期內后期推出產品形象廣告。網絡營銷策劃書。

②銷后適時推出誠征代理商廣告。

③節假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。

④獨攬時機舉行公關活動，接觸消費者。我不知道網絡營銷推廣方案。

⑤主動愚弄消息媒介，特長建造愚弄消息事件提高企業產品著名度。

隨著市場營銷學研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產生著變化，從“4ps”繁榮為“6ps”。營銷策劃方案范文。近年又有人提出了“4cs”為主要形式的市場營銷組合。

根據籌辦期內各時辰段特點，推出各項促銷方案。促銷方案要過細、周密，操作性強又不乏靈動性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優秀效果為綱領。加倍應當注意季候性產品淡、淡季營銷著重點，抓住淡季營銷優勢。

6 主題促銷提案

如過年、五一、十一、中秋等首要節日推出主題營銷以吸收更多的消費者。怎么做網絡推廣。

7 外部營銷

注重對員工的培養，創建外部營銷認識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。

四 營銷方案預期效果闡述及推行

根據方案的可行性闡述，作出收益預測，進而肯定推行與否。

五 方案的調整

若方案推行歷程中有不妥之處適時調整，是對原方案的補充和修正。

bot項目方案篇四

想唱就唱 清涼一夏 多彩扎啤狂歡節大型公益活動——是中國的城市時尚名片，是現化時尚潮流的弄潮兒，是社會大眾自娛自樂、放縱自我的第一大舞臺，是城市文明進步的標志。此次大型公益活動將結合夏日經濟發展的要求，把夏日夜經濟生活帶延伸至城市效外，不擾民、不受限，聯合國內知名商家共同為省會市民打造一個休閑娛樂的夜生活平臺。同時，這也是一場慈善愛心活動，活動組委會將從最終營業額中提出部分費用作為陽光工程慈善助學金，捐獻希望工程，呼吁社會大眾奉獻一點愛心，共建美好城市。

活動目標：

1、打造一張屬于華北“時尚愛心名片”。

2、構建城市人們“自娛如樂第一展示舞臺”。

3、創建河北最具規模、最具特色的“夏日經濟多彩扎啤休閑廣場”

活動主題：

唱出新聲音 歡樂無極限

組織機構：

主辦單位：河北省委宣傳部 石家莊人民政府

承辦單位：河北東垣投資集團 龍滹灣溫泉城

支持單位：中國聯通 中國移動 青島扎啤 雪花扎啤 嘉禾扎啤

媒體支持：河北電視臺、河北電臺、燕趙都市報、河北青年報、新浪微

活動流程：

1、活動時間、地點：

時間：x年x月x日------x年xx月x日

地點：石家莊龍滹灣生態廣場

2、人員招募方式：

才藝展示者通過短信、電話、網絡、現場報名參加。

3、啟動儀式

時間：x年x月xx日

地點：多彩扎啤生態廣場

參與人群：省市相關領導、東垣集團領導、支持企業單位、媒體記者

4、活動環節：

主持人主持(歌唱、故事、趣事、表演)開幕

瘋狂歌手(有獎)音樂會

歡樂對對碰， 現場歌唱、才藝

瘋狂的扎啤

才藝表演助興

扎啤轉轉中獎活動

人氣影視片(露天電影)

5、頒獎盛宴

時間：x年xx月x日

內容：舉行大型慶典儀式，由組委會領導向相關機構捐款，給支持活動的愛心人士代表頒發獎項，表彰優秀企業，歌舞活動演出。

地點：石家莊

備注：以上每一項需要都細化執行。

功能區劃分：

演藝區

多彩扎啤專區(按品牌分區)

vip啤酒屋(6人屋、10人屋)

特色美食區

全羊篝火燒烤區(雞、羊、魚)

綜合管理辦工區

戰略合作

五大免費政策：

1、免進場費;

2、免占地費;

3、免員工專業禮儀接待服務培訓費;

4、免舞臺活動推廣使用費;

5、免飲用水水費;

戰略合作政策：

1、市場管理、維護費1角/天/平米

2、雙方贏利分成比例為(免地租扣點制)

3、組委會與合作商雙方各出一半公益費用做為助學基金

4、特殊裝修需要根據具體情況待定

媒體宣傳：

多彩扎啤狂歡節大型公益活動如何整合資源達到最佳宣傳效果?

2、獨一無二的放飛心情與夢想自娛自樂大舞臺

3、唯一集娛樂活動和慈善愛心想結合的夏日經濟體

4、當地政府特別支持活動單位

多彩扎啤狂歡節大型公益活動配合好招商與戰略企業品牌形象完美結合?

1、外宣方面：河北電視臺、河北電臺、燕趙都市報、河北青年報、新浪微博等省內多家權威媒體三位一體全面推廣，短時間內轟動全城。

2、內推方面：大力推廣自娛自樂活動項目，通過網絡、短信、電話、現場報名的方式吸引大批喜歡表演人群，為活動造勢。

3、建設方面：場地屬于省會城市最大面積休閑廣場。同時，建設合作伙伴專區，從建設風格與展示宣傳面上更多的體現企業文化與特色。

4、活動方面：將合作伙伴產品以參與性活動的方式，拉動人氣。

5、政府方面：河北省委宣傳部、河北省文明辦、石家莊市政府大力支持，有較強地方保護權威。

6、交通方面：位于開發區太行大街主路東側，車程僅約20分。

7、服務方面：組委會免費為合作企業服務人員提供專業培訓。活動服務人員都要通過專業酒店服務禮儀培訓，正式上崗上員須經培訓合格。

8、合作單位免費入場，多彩扎啤生態廣場不收取占地費用，相當于“0”成本合作。

bot項目方案篇五

通過對苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業房地產營銷管理有限公司

一、市場背景

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發商特征：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特征：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

(二)xx年以后，振蕩中走向規范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發商特征：迫于競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼于濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨于合理，特色鮮明，并且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客戶需求的變化

?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，并逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

(1)以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，并且日益呈現出規模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

?營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況并與之結合，了解客戶心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資于此，本案正處于這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和范圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

(一)本地客源：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。