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蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇一

蘭州市區(qū)坐落在黃河谷地，東西狹長，黃河從西向東蜿蜒流過，南北寬2 ~10km，具有帶狀盆地城市的特征。現(xiàn)轄城關(guān)、七里河、西固、安寧、紅古五區(qū)和永登、榆中、皋蘭三縣, 全市總面積1.31 萬k㎡, 其中市區(qū)面積1 631.6k㎡(建成區(qū)面積為163k㎡),蘭州市總?cè)丝诩s366萬人, 市區(qū)人口200.54 萬人, 人均建設(shè)用地不足1㎡, 為全國各大城市所少見。

城關(guān)區(qū)作為蘭州的主要城區(qū)以發(fā)展機械、輕工和電子為主, 同時也是蘭州市的主要商貿(mào)、金融中心及主要居住區(qū)。主要為行政辦公、商貿(mào)金融、教育文化、科技信息、生活居住等用地。

七里河區(qū)是機器制造、輕工、鐵路樞紐為主的工業(yè)區(qū), 有蘭州石油化工機器廠、石油機械研究所、蘭州通用機器廠、第二通用機器廠、第一毛紡廠、毛條廠、鐵路樞紐站和機車廠等。該區(qū)土地以工業(yè)用地為主, 但在部分企業(yè)破產(chǎn)重組的情況下, 原有大量工業(yè)用地正在逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫用顸c, 如第一毛紡廠在破產(chǎn)后, 其原有生產(chǎn)用地現(xiàn)已被開發(fā)為大型住宅區(qū)曦華源。

西固區(qū)作為石油化工綜合基地, 有蘭州煉油廠、蘭州化學(xué)工業(yè)公司、熱電廠、水廠等骨干企業(yè), 該區(qū)土地主要為工礦用地,在西固城福利區(qū)土地主要為居民點,西固河口地區(qū)主要是農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)已被開發(fā)物流園區(qū)。

安寧區(qū)在長風(fēng)機器廠、萬里機電廠、蘭新儀表廠和機床廠的基礎(chǔ)上, 以發(fā)展機械、精密儀表工業(yè)為主, 區(qū)內(nèi)西部的沙井驛為建材工業(yè)基地, 同時區(qū)內(nèi)還有西北師范大學(xué)、蘭州交通大學(xué)、甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)、甘肅政法學(xué)院和蘭州城市學(xué)院等高等院校, 并且原有的農(nóng)業(yè)用地都已被規(guī)劃為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn), 隨著近年來幾個大型企業(yè)相繼精簡重組, 大量工業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地, 同時各個高校紛紛擴充校園，蘭州地處黃河經(jīng)濟帶一級開發(fā)軸線和隴海、蘭新經(jīng)濟帶二級開發(fā)軸線的交會處。經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，蘭州已成為西部地區(qū)重要的物資集散地和商品交易中心。

蘭州經(jīng)濟區(qū)位和交通通信樞紐優(yōu)勢為西北地區(qū)現(xiàn)代物流中心和全省現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。蘭州物流業(yè)經(jīng)歷了從無到有的過程，大部分企業(yè)是在原有運輸、倉儲、道路和各類市場等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。目前，蘭州市物流企業(yè)分為以倉儲分撥為主的物流企業(yè)；以鐵路運輸部門為主，主營“門對門”運輸業(yè)務(wù)的物流企業(yè)；以交通運輸和航空運輸部門所屬企業(yè)與相關(guān)企業(yè)聯(lián)合形成的物流配送企業(yè)；個體物流企業(yè)四種形式。

蘭州物流主要集中在東崗，秀川兩地，已形成一定規(guī)模，入住貨運公司也較多，主要有天奇物流園、天泰物流園、欣星物流園、東崗物流公司、東崗?fù)＼噲觥|部順盛物流中心為主，另有其它物流公司，規(guī)模較小，也較分散。

天奇物流園為規(guī)模較大物流公司之一，位于蘭州市七里河區(qū)南濱河中路1269號天奇物流園 甘肅天奇物流園是天奇集團投資1.6億元建成的集物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺、信息網(wǎng)絡(luò)平臺、管理服務(wù)平臺為一體的大型現(xiàn)代化物流園區(qū)，其規(guī)模目前在西北地區(qū)首屈一指。物流園區(qū)占地293畝，總建筑面積8萬余平方米，其中商務(wù)信息經(jīng)營面積2.3萬平方米，住宿休閑、餐飲洗浴等配套服務(wù)設(shè)施面積2.1萬平方米，倉儲面積4.6萬平方米。在20萬平方米的特大型停車場區(qū)內(nèi)，可容納1500輛大型車輛停放；200噸電子磅及各種裝卸設(shè)備配套齊全；全方位的電子監(jiān)控系統(tǒng)，能保證客戶貨物存放和停車的安全。

天奇物流園已具備青藏區(qū)域物流中心、歐亞大陸橋樞紐站、蘭州及周邊城市物流配送、綜合物流交易及聯(lián)運中心的多功能優(yōu)勢。有發(fā)往全國各地的物流經(jīng)營線路，能為入駐企業(yè)和商戶提供物流信息、物資倉儲、貨運配送、貨物裝卸、停車住宿、汽修配件、金融服務(wù)、餐飲洗浴、休閑娛樂等全方位的服務(wù)。目前已入駐園區(qū)的包括上海佳吉、天地華宇等省內(nèi)外物流企業(yè)400余家，帶動下崗就業(yè)人員近3000人，年貨物吞吐量已達180萬噸，年交易額逾90億元，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

蘭州是我國重要的物流樞紐城市，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)具有得天獨厚的地域優(yōu)勢。根據(jù)國家物流業(yè)產(chǎn)業(yè)振興計劃和蘭州市 “十一五”經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，由天奇集團總投資3.6億元，占地33萬平方米，與國際物流市場接軌的特大型現(xiàn)代物流園區(qū)新建項目已開始啟動。此項目建成后，對進一步整合物流資源，提高物流服務(wù)效率，推進物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、規(guī)模化發(fā)展，加快蘭州物流業(yè)立足西部、服務(wù)全國、輻射陸橋沿線城市的國際型物流中心建設(shè)，都將起到重大的推動作用。

欣星物流園位于天奇物流園西側(cè)，北鄰北濱河路，西靠天泰汽配超市，面積約為270*80=21600m2,主營蘭州至各地貨物托運。

天泰物流園位于天奇、欣星物流園西側(cè)，西邊為甘肅西部廢金屬專業(yè)市場有限公司，主營汽車運輸，內(nèi)有汽車超市和配件超市，并有天泰賓館、停車場等配套設(shè)施，占地面積約350*700=245000 m2，主要經(jīng)營車輛銷售、售后等業(yè)務(wù)。

甘肅西部廢金屬專業(yè)市場有限公司，位于天泰物流園西側(cè)，主要經(jīng)營廢金屬回收等業(yè)務(wù)，濱河路沿線200m長。二手車交易市場位于天奇物流園東南側(cè)，占地150*200=30000m2，內(nèi)停車輛約500輛。主要在周六、周日進行交易，交易量估計不大，主要交易在路邊車市進行。

東部主要以甘肅東崗物流公司，蘭州宏順物流中心，蘭州東部順盛物流中心、東崗?fù)＼噲龅葹橹鳌?/p>

東崗?fù)＼噲鲚^大，位于高速路蘭州東出口，占地約200*200=40000m2，內(nèi)有貨運公司約100家。

甘肅東崗物流公司位于東崗?fù)＼噲鑫髂希嫉丶s250*60=15000m2，內(nèi)有貨運公司約60家。

蘭州誠輝貨運有限公司位于東崗物流公司西側(cè)金球賓館院內(nèi)，約10000m2，內(nèi)有貨運公司50家左右。

蘭州東部順盛物流中心位于高速蘭州東出口東側(cè)，高速路邊，占地約15000 m2，內(nèi)有貨運公司約50家。

蘭州宏順物流中心位于東崗東路南側(cè)（皮革廠斜對面），為酒鋼鋼材交易中心，內(nèi)有龍盛鋼結(jié)構(gòu)有限公司，占地約260*20=5200m2，（不包括鋼結(jié)構(gòu)公司），有貨運公司約50家。

其余均為小物流交易市場，占地不大，交易量不大，如東部院內(nèi)有一物流，主要托運市場內(nèi)服裝等貨物。

蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇二

基于swot模型分析蘭州都市報報業(yè)市場分析

[摘要]:越來越多的報業(yè)媒體出現(xiàn)在市場上，相互之間的競爭也越來越激烈。基于目前的現(xiàn)狀，報紙媒介該如何生存和發(fā)展下去，是媒介經(jīng)營管理者必須面對的問題。在這里讓我們用swot模型來對蘭州報業(yè)市場進行分析，抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)。

[關(guān)鍵詞]：swot蘭州報業(yè)市場分析

【正文】swot分析法模型（也稱tows分析法）即態(tài)勢分析法，20世紀(jì)80年代初由美國舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授韋里克提出，經(jīng)常被用于企業(yè)戰(zhàn)略制定、競爭對手分析等場合。在現(xiàn)在的戰(zhàn)略規(guī)劃報告里，swot分析算是一個眾所周知的工具了，同樣swot也是來自mckinsey咨詢swot分析模型公司的。swot分析代表分析企業(yè)優(yōu)勢（strength）、劣勢（weakness）、機會（opportunity）和威脅（threats）。因此，swot分析實際上是將對企業(yè)內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進而分析組織的優(yōu)劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。當(dāng)前蘭州市面上具有影響力的報紙有這么幾家，分別是《蘭州晨報》、《蘭州晚報》、《西部商報》和《科技鑫報》。

一、劣勢分析

首先從版面設(shè)計的角度看，當(dāng)前這四家報紙有如下共同的特征：１、版面數(shù)量基本相同，從周一到周五，四家報紙的版面數(shù)量都是32個；從版面內(nèi)容的角度看，這四家報紙也有共同的特征：１、版面名異實同。分為兩種情況，一是不同報紙之間的版面名異而實同，如《鑫報》的“地球村”版實為“國際新聞”版；另一種是同一報紙在大的版面下在不同的出版時間內(nèi)根據(jù)新聞內(nèi)容改變小標(biāo)題的名異而實同，如《蘭州晨報》的“蘭州新聞”版會細分為“熱線”、“現(xiàn)場”、“綜合”、“焦點”、“社會”、“事件”等等，在文中都只看作“蘭州新聞”版。２、版面多。四家報紙一周的單日版面數(shù)平均約為２６．７４版。其相同版面有１２個，標(biāo)題新聞導(dǎo)讀、蘭州新聞、中國新聞、國際新聞、體育新聞、文化娛樂、證券、房地產(chǎn)、信息、醫(yī)療健康、彩票、特稿等。造成這種局面主要有兩方面的原因：一是報紙定位的要求。這四家報紙都是定位于都市報，其版面設(shè)計也是全國通用的一種。二是模仿其他比較成功的都市報的版面設(shè)置，主要體現(xiàn)在“特稿”版。

其次從報道內(nèi)容的角度來說，由于版面設(shè)置對內(nèi)容的影響，所以導(dǎo)致在報道內(nèi)容上有很大的趨同性。這幾家報紙都是蘭州市內(nèi)的報紙，所以在“蘭州新聞”這一板塊上的趨同性也就不言而喻了；另外在“國際新聞”版塊，基本上用通稿，這也是報道內(nèi)容趨同的原因之一。

最后從廣告市場方面進行分析。這四家報紙的廣告基本上都是以下幾種：１、醫(yī)療保健類，各種專科醫(yī)院以及美容的廣告；２、房地產(chǎn)類，每家報紙都設(shè)有專版進行廣告宣傳；３、酒類廣告；４、商業(yè)類，宣傳各大商場的打折活動；５、電子通訊類，各種電子和通訊設(shè)備的促銷；６、信息類，各種信息；７、汽車及餐飲娛樂類。四家報紙刊載廣告大體一致，這主要是受眾定位的影響。這種局面，客觀上限制了當(dāng)?shù)囟际袌蟮恼w發(fā)展。蘭州經(jīng)濟的發(fā)展和地域的限制也是劣勢的一部分。

二、優(yōu)勢條件分析：

《西部商報》是當(dāng)下蘭州報業(yè)市場影響力最大的新銳媒體，是一份蘭州報業(yè)市場發(fā)行量、零售量及影響力第一的新銳媒體。西部商報日發(fā)行量達到20萬份，以蘭州市為主，全省發(fā)行，并輻射周邊密集城區(qū)。西部商報讀者更加受到男性讀者的青睞，25-44歲的中青年為主，這說明西部商報是數(shù)碼、汽車等這些男性主導(dǎo)型產(chǎn)品的良好廣告平臺，并具有一定的消費購買意識；其中西部商報讀者對各類家用電器擁有率很高，表明讀者對這類產(chǎn)品的消費能力較強，應(yīng)該抓住這個優(yōu)勢條件，也就是swot模型中的s,以其強大的受眾群體和廣告平臺進行重點突破，打破廣告市場趨同化的局面，進行質(zhì)的飛躍。

《蘭州晨報》的優(yōu)勢在于一貫秉承“輔政、親民、弘文、助商”的辦報宗旨，拒絕平庸，追求卓越，打造出了一個強勢媒體的穩(wěn)定架構(gòu)，從最初的“一匹黑馬”成長為傲視隴原報業(yè)

群雄的“領(lǐng)頭雁”，以獨特的品質(zhì)魅力和強烈的社會責(zé)任，淋漓盡致地發(fā)揮著為時代所認同的社會效應(yīng)。該報紙應(yīng)繼續(xù)堅持其辦報宗旨，以其強烈的社會責(zé)任感去迎接更多的受眾。

《蘭州晚報》是中共蘭州市委主辦的黨報，是具有晚報特色的機關(guān)報，既承擔(dān)市委機關(guān)報的功能，又具有晚報特色的報紙。政治優(yōu)勢非常明顯，而且在維權(quán)方面體現(xiàn)尤為卓越。2003年11月，晚報倡議發(fā)起的“百日維權(quán)”行動，僅半個月時間為打工者討回工錢20萬元。這也是其自身優(yōu)勢的體現(xiàn)。

《科技鑫報》的口號是：鑫報在手財運長久。主要報道金融、民企、財富、樓宇、汽車、醫(yī)療、時尚、招聘等方面的新聞，成為了老百姓的財富報。該報采用全新的新聞觀念辦新主流媒體，強力打造主流新聞、有價值的新聞、新聞背后的新聞、互動式的新聞，并配合以縱橫捭闔，汪洋肆意，大開大合的產(chǎn)業(yè)新聞、金融新聞和具有本土特色及很強人文關(guān)懷情趣的專刊“西部人文地理”、“咱爹咱媽”等，成為蘭州地區(qū)零售量最大的報紙，受到了各個階層讀者的廣泛歡迎和好評。它的發(fā)展奇跡被全國報媒權(quán)威人士譽為甘肅的“鑫報現(xiàn)象”。

三、機遇分析：

網(wǎng)絡(luò)平臺的充分利用，抓住經(jīng)濟發(fā)展的勢頭，緊跟步伐，發(fā)展自己。

四、威脅分析：

印刷成本的增加；同行業(yè)的競爭以及電視等傳統(tǒng)媒體的競爭；手機的沖擊；趨同化的威脅；報業(yè)集團的威脅。

各家報紙應(yīng)抓住其自身的優(yōu)勢條件，在優(yōu)勢上大做文章，才能做到與眾不同，各有特色。爭取獨家，強化策劃。克服當(dāng)前的困難，向多領(lǐng)域趨發(fā)展。同的現(xiàn)象造成了每家報紙相同的劣勢，受眾選擇的隨意性太大，不具有針對性。而面臨的威脅不只是本地的報紙，各家報紙應(yīng)立足于自己的優(yōu)勢，面臨來自不同方面的威脅，抓住當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)媒介的發(fā)展機遇，更好的選擇適合自己發(fā)展的道路，不斷向前。具體采取什么樣的戰(zhàn)略，恕能力有限，在這里不再呈現(xiàn)。總之要利用機會，拓展領(lǐng)域，利用自身優(yōu)勢避免劣勢，爭取贏得更多受眾。

參考文獻：

蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇三

2014年中國房地產(chǎn)市場走勢分析

(一)市場供應(yīng)

1.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計2014年全年增長10%左右

2014年土地市場將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钣檬袌龌侄芜M行調(diào)節(jié)，房企對政策的預(yù)期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計2014年土地供應(yīng)將有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。

2.20個典型城市土地成交建筑面積預(yù)計2014年全年增長5%左右

2014年全國20個典型城市經(jīng)營性土地成交量將基本延續(xù)今年以來的走勢，全年成交建筑面積將保持平穩(wěn)增長，增幅預(yù)計為5%左右。主要是一方面全國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，企業(yè)資金狀況良好，出于對后市的樂觀預(yù)期，企業(yè)拿地節(jié)奏將繼續(xù)推進；另一方面，隨著政府更加強調(diào)利用市場化手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，會進一步加大土地的市場供應(yīng)，這也會推動土地成交的進一步上升。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計2014年全年增長18%左右

受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預(yù)計全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經(jīng)濟低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到投制約；二是保障房投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅擴大貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元；三是2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。

4.全國房屋新開工面積預(yù)計2014 年全年增長12%左右

2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開工保障，企業(yè)能夠維持一

定規(guī)模的開工量；二是房企2013年以來大量的土地儲備，也將形成大量的新開工規(guī)模；三是2014年600萬套以上的保障房建設(shè)目標(biāo)，開工量仍然較大。

(二)市場成交

1.全國商品房成交量預(yù)計2014年全年增長9%左右

自2012年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預(yù)計全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調(diào)控政策效果減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，購房者對樓市的預(yù)期明顯變化；二是2012年下半年市場回暖以來的新開工項目將于2014年集中入市，將拉動商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會在2014年跟進；四是國家支持首套臵業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購政策，納稅期限由滿一年延長至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。

2.25個典型城市商品住宅成交量預(yù)計2014年全年增長15%左右

2014年市場化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向下，2014年市場行情有望繼續(xù)攀升。當(dāng)然，預(yù)計部分市場供應(yīng)和需求將轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域。綜合判斷，研究認為2014年市場成交面積將保持15%的增長率。預(yù)計一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮(zhèn)化等利好因素下幅度將更大。

(三)市場價格

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格預(yù)計2014年全年增長11%左右

2013年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預(yù)計2014年將回落，全年增長11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場整體環(huán)境將延續(xù)2013 年的態(tài)勢，且大量優(yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落；三是2013年土地購置價格基數(shù)較高，2014 年漲幅會拉低。

2.20個典型城市土地成交樓板價預(yù)計2014年全年增長17%左右

2014年全國20個典型城市的土地成交價格整體將延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢，但增幅將有所放緩，預(yù)計全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場慘淡，價格基數(shù)

較低，因此造成了2013年土地價格增幅的快速上升，在2013年價格基數(shù)處于高位的情況下，2014年價格增幅必然有所下滑。二是地價持續(xù)快速上漲，也可能會觸發(fā)中央政府對土地市場出臺相關(guān)政策，土地價格上漲勢頭也會得到一定抑制。

3.商品房成交均價預(yù)計2014年全年增長7%左右

預(yù)計2014年全國商品房成交均價將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應(yīng)量持續(xù)較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。

4.70個大中城市房價指數(shù)預(yù)計2014 年同比增長4%左右

2014年70個大中城市的房價指數(shù)同比將觸頂下行，預(yù)計在2013年12月份將觸頂，之后開始持續(xù)下行，到2014年12月，70個大中城市房價指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房價環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截至2013 年11月，70個大中城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴大轉(zhuǎn)為收窄以來，增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個月，預(yù)計到2014年1月份，房價環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時，房價同比漲幅將開始下行；二是受整個行業(yè)降溫的影響，2014年70個大中城市房價同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房價漲幅持續(xù)收窄。

5.25個典型城市商品住宅成交均價預(yù)計2014年全年增長6%

2014年房價仍將看漲，尤其對于一、二線城市而言更是如此。當(dāng)然暴漲的可能性不大，這與目前國內(nèi)外的金融環(huán)境變化、國內(nèi)新型城鎮(zhèn)化進程等有關(guān)系。預(yù)計2014年25個典型城市商品住宅價格上漲幅度為6%。其中一線城市房價漲幅將收窄，二、三線城市房價上漲空間依然存在。

蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇四

2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場環(huán)境

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進一步加強。1月份，國務(wù)院頒布新“國十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011的房價調(diào)控目標(biāo)，同時對重點城市統(tǒng)一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調(diào)控房價和穩(wěn)定市場的信心和決心。

2月份，未出臺限購政策的重點城市陸續(xù)出臺了限購細則，限購力度有所加大。截止3月31號，全國657個城市中已有608個城市公布新建住房價格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房價目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標(biāo)進行修正。

從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置意愿有所下降。預(yù)計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續(xù)下降，房價將會在成交量下降3個月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢。

二、全國房地產(chǎn)市場運行情況

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長

2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長34.1%，增幅同比下降1.0個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長25.4%，增速較上年同期下降15.3個百分點。

2.房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計19268億元，同比增長18.6%，增幅比上年同期下降42.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款3836.8億元，增長4.4%，利用外資144億元，增長45.2%，自籌資金7126.3億元，增長27.2%，其他資金來源8161億元，同比增長18.7%，其中個人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個百分點，其中自有資金比重上升0.5個百分點。其他資金來源上升了0.1個百分點，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個百分點，個人按揭貸款比重下降了2.7個百分點。國內(nèi)貸款比重同比下降2.7個百分點。

3.土地購置面積增速加快

從購置土地面積看，1-3月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積8180.8萬平方米，同比增長32.7%，比上年同期上升2.7個百分點。全國土地購置費用為1555.4億元，同比增長29.3%，與上年同期相比回落27.2個百分點。

4.房屋銷售增速較為平穩(wěn)

2011年1-3月，全國商品房銷售面積實現(xiàn)1.76億平方米，同比增長14.9%，與上年同期相比回落21個百分點，與上月相比加快1.1個百分點；其中，商品住宅銷售面積達1.58億平方米，同比增長14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長15.6%，商業(yè)營業(yè)用房1046.2萬平米，同比增長14.1%。商品房銷售額實現(xiàn)10152億元，同比增長27.3%，與上月相比下降0.1個百分點。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長25.9%。

從各季商品房銷售面積上看(季度值)，一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長。

5.房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多

2011年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環(huán)比價格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)有16個，比2月份增加了12個；環(huán)比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。

三、2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

通過對1998年1月-2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用arima預(yù)測模型，我們對2011年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)進行預(yù)測。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購政策的升級會對市場交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計未來市場實際走勢可能要比模型預(yù)測的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個別指標(biāo)尤其是銷售面積會出現(xiàn)負增長。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增幅回落

預(yù)計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.84萬億元，增長21.1%，增幅回落12.1個百分點；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長24.9%，回落7.9個百分點。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落

受貨幣政策和房地產(chǎn)市場銷售形勢變化的影響，預(yù)計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達84554億元，增長16.6%，增速較2010年回落8.8個百分點。

3.房屋建設(shè)增長平穩(wěn)回落

預(yù)計2011年全年，全國商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個百分點。

4.商品房銷售壓力增大

2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預(yù)計2011年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落。

從具體指標(biāo)上看，預(yù)計2011年全年，全國商品房實現(xiàn)銷售面積11.08億平方米，增長6.2%；其中，商品住宅實現(xiàn)銷售面積10.58億平方米，增長13.7%。

由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進一步加大，各地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施均會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實際銷售情況要比預(yù)測的數(shù)值更低。(國家信息中心信息資源開發(fā)部)

鑫苑名家成為鄭州市首個人居環(huán)境樣板社區(qū)

為改善人居環(huán)境提高生活質(zhì)量 鄭州推出樣板社區(qū) ●設(shè)施人性化●管理多方位●服務(wù)暖人心●環(huán)境靚綠美

中原新聞網(wǎng)訊：悠閑的步行商業(yè)街包羅萬象，超市、銀行、郵政、醫(yī)療、健身場所一應(yīng)俱全；花香草綠、小橋流水隨處可見；完備的配套教育??鑫苑社區(qū)優(yōu)美完善的人居環(huán)境贏得廣泛的肯定。昨日上午，我市舉行現(xiàn)場觀摩會，向全市50家業(yè)績優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)商和30家物業(yè)公司推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗。鑫苑社區(qū)以人為本鑫苑社區(qū)占地331畝，居住人口達1萬人，是我市一類社區(qū)之一。為了體現(xiàn)快節(jié)奏、低生活成本、多樣化娛樂的現(xiàn)代生活理念，營造完善的人居環(huán)境，開發(fā)商采取了中心綠地、組團綠地和宅前宅后綠地三級系統(tǒng)；在社區(qū)內(nèi)建成休閑、購物雙主題商業(yè)步行街；與名校聯(lián)手，在社區(qū)內(nèi)建成河南省實驗

幼兒園分園、河南省實驗小學(xué)外國語分校；在社區(qū)周邊修建鑫苑路和桑園路，將67路、205路公交車終點站引入社區(qū)；開創(chuàng)了政府行政管理、業(yè)主民主管理和專業(yè)物業(yè)公司管理“三位一體”的管理模式；提供24小時全方位服務(wù)。居民們不僅可以在潔凈優(yōu)美、綠意盎然的社區(qū)道路上休閑散步，在露天或室內(nèi)健身器材前鍛煉，在步行商業(yè)街購物之余，還能坐在設(shè)在路中間的小吧臺前小憩一番。孩子上幼兒園和小學(xué)在社區(qū)內(nèi)就能實現(xiàn)，免除了在喧囂的馬路上接送孩子的麻煩，令業(yè)主們備感輕松。多數(shù)社區(qū)亟待達標(biāo)據(jù)了解，目前全市房地產(chǎn)投資額達74億元，房地產(chǎn)開發(fā)商100多家。但開發(fā)商已建社區(qū)的整體水平不高，缺乏精品、名品、經(jīng)典之作，原因是一些開發(fā)商急功近利，建筑質(zhì)量不高、密度過大、小區(qū)綠化率低，公共、醫(yī)療、文化、教育設(shè)施不完備。隨著市民生活水平的日益提高，人們對住房的要求已從只求面積大、結(jié)構(gòu)合理到了要求住房周邊環(huán)境及生活、教育、娛樂等各種配套設(shè)施完善的階段，新建小區(qū)只有在改善人居環(huán)境上下工夫，才能贏得市場，并為改善鄭州的人居環(huán)境、提升鄭州的城市品位做出應(yīng)有的貢獻。明確標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范社區(qū)本著以人為本、科學(xué)規(guī)劃、便民利民的服務(wù)理念，以“路平、燈明、水通、衛(wèi)生、安全”和“干干凈凈、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒適適”為目標(biāo)，市建委、市政局、規(guī)劃局、房管局、文明辦、愛衛(wèi)辦等六部門，近日聯(lián)合出臺了加強新建社區(qū)管理的意見，明確規(guī)定：鄭州市屬各縣（市）區(qū)所有擬新建的城市居民在3000人以上的社區(qū)，必須規(guī)劃合理，綠地率達到30％；必須配備商業(yè)、郵政、金融、警務(wù)室、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施，公廁、垃圾收集等市政公用設(shè)施，醫(yī)療室、健身房、閱覽室等醫(yī)療、文體設(shè)施；必須健全管理機制，確保社區(qū)安全秩序良好。市委常委、宣傳部長楊麗萍，副市長丁世顯參加觀摩會，要求全市推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗。各房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司要以鑫苑社區(qū)為樣板，投入到“爭創(chuàng)人居環(huán)境示范社區(qū)和先進社區(qū)”活動中來。六部門要嚴(yán)格把關(guān)，不符合新標(biāo)準(zhǔn)的新建社區(qū)不予審批、驗收及廣告宣傳；對違反房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理程序，擅自開工建設(shè)的企業(yè)嚴(yán)肅查處。

蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇五

2蘭州房地產(chǎn)市場分析與企業(yè)發(fā)展分析

2.1蘭州房地產(chǎn)市場特殊性分析

房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到區(qū)域性因素的影響和制約，而蘭州市房地產(chǎn)市場存在 著很多自有的特殊因素，我們必須首先了解這些因素，才能更好地把握市場特征，提出適合的市場培育和發(fā)展策略。

2.1.1地域環(huán)境特殊性分析

1.“兩山夾一河”的狹長地貌特征制約著蘭州市房地產(chǎn)的發(fā)展格局

蘭州城市不大，市區(qū)土地面積為1631.6平方公里，建成區(qū)土地面積只有133平方公里。本來較小的城市卻拉開了一條長帶，處于東西向狹長的蘭州盆地之中，長45公里，南北寬卻只有2}8公里。獨特的自然地理條件，“兩山夾一河”的地 貌特征，迫使整個城市沿黃河階地組團式布局，這在很大程度上限制和制約著市 區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展格局。

2.狹長地帶造成的區(qū)域布局和交通特征限制著蘭州東西區(qū)域間人們的居住選擇由于上述蘭州市地形的特殊性所造成的獨特城市區(qū)域布局，使蘭州市的各行 政區(qū)域及其城市居民居住社區(qū)呈一字形按東西方向組團式排列，進而導(dǎo)致了東西 一條交通主干道“車水馬龍”的交通特征及其交通壓力，使得本來不大的蘭州市 區(qū)的東西兩端變得相對“遙遠”起來。因此，蘭州市的地域特征相對阻隔了東西 區(qū)域之間人們的居住生活環(huán)境，限制著東西區(qū)域之間人們對購房、住房的選擇。這對于蘭州市房地產(chǎn)的發(fā)展不能不是一種局限。

3.蘭州盆地和工業(yè)布局特征所造成的環(huán)境污染影響著蘭州外銷房的發(fā)展

蘭州市的環(huán)境污染多年來成為一個嚴(yán)重的問題。不僅影響著人們的生活和身 體健康，也對蘭州市的整體形象和投資環(huán)境帶來一定的負面影響，包括對蘭州市 商品房向市外地區(qū)和省外、境外的地區(qū)外銷的影響。

2.1.2市場區(qū)位特殊性分析

蘭州市從20世紀(jì)80年代開始，商貿(mào)中心逐漸東移。蘭州最早發(fā)展起來，也 是目前蘭州最大、最有影響的市場，多數(shù)集中在蘭州的東部區(qū)域。這種市場區(qū)域 布局的特殊性，一是集中吸引和聚集了更多的外來人口居住在東部區(qū)域，構(gòu)成了 東部區(qū)域?qū)ι唐纷》康男枨笤龃?二是市場的集中帶來了東部區(qū)域的人氣旺盛，