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房地產估價原則在估計中的影響 房地產估價原則即房地產價格形成原理篇一

尊敬的先生/小姐：

非常感謝您抽出寶貴的時間予以審核我的求職信。本人欲申請貴公司招聘的房地產評估員一職。我自信符合貴公司的要求。

我是從天津國土資源和房屋職業學院的一名即將畢業的學生，我的所學習的專業是房地產經營與估價。這個專業不僅使我對于房地產評估程序和建筑工程預算有一個明確的了解，而且對于房地產的政策敏感度有一個很好的提高。在校期間，我努力學習專業知識，養成了獨立思考的能力。同時也具備了一定的專業知識，我參加過學校組織的房地產評估實訓，對于房地產評估報告以及評估程序能較好的掌握。并且我積極的參加學校組織的各項活動，在社團活動中也積極踴躍。并且在暑假期間，我參加過另一所評估公司的實習，對這項工作有更深的了解，且能獨立操作單份報告的制作。大學三年，我深深地感受到，在優秀單位共事，使我在競爭中獲益；向實際困難挑戰，讓我在挫折中成長。前輩們教我勤奮、盡責、善良、正直；大學的三年培養了我實事求是、開拓進取的作風。我熱愛貴單位所從事的事業，殷切地期望能為這一光榮的事業添磚加瓦；我會在實踐中不斷學習、進步。雖然在眾多的應聘者中我不一定是最優秀的,可是我仍很自信,請關注我的未來!

我性格開朗，樂于結交朋友。喜歡唱歌，聽音樂，業余時間也喜歡和朋友去唱歌打羽毛球，每周進行一次鍛煉讓我擁有健康的身體。閑暇時間我會逛逛網頁，了解今天發生的一些實事。我個人肯吃苦，有上進心和責任感，旺盛的精力讓我勇于接受任何挑戰。我真誠的希望自己能有幸為貴公司的發展盡一份綿薄之力。隨信附有我的簡歷，若能有幸與您見面，我將萬分感激。此致

敬禮！

自薦人：張宗瑾

2011年12月1日

房地產估價原則在估計中的影響 房地產估價原則即房地產價格形成原理篇二

《房地產估價》課程設計

目錄

1市場調查及分析

1.1鹽城地區宏觀環境

人口數據

經濟數據

收入數據

1.鹽城地區房地產政策

鹽城地區房地產市場發展狀況

項目周邊房地產狀況

項目周邊概況分析

.項目地塊周邊情況分析

.項目技術經濟指標的確定

3.工程項目開發總進度計劃

土地費用

其他成本費用

開發費用

項目總投資估算

.5.工程投入費用

.5.銷售收入費用

.5.貸款計劃

.5.投資計劃

風險分析

.1盈虧平衡分析

.2敏感性分析

社會效益評價

.3項目經濟效益評價

1市場調查及分析1.1鹽城地區宏觀環境

1.1.1人口數據

鹽城地區人口總量保持穩定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規模在蘇州市（1072.17萬人）、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后，居全省十三市第五位。人口基數大，房地產潛力巨大。

1.1.2經濟數據

經濟保持穩定增長。2020年，全市實現地區生產總值5953.4億元，按可比價計算，比上年增長3.5%。其中，第一產業實現增加值661.2億元，比上年增長2.7%；第二產業實現增加值2379.4億元，比上年增長2.8%；第三產業實現增加值2912.8億元，比上年增長4.3%。產業結構持續優化，三次產業增加值比例調整為11.1:40.0:48.9，第三產業比重比上年提高了1個百分點。

1.1.3 收入數據

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長5.0%。城鎮常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%；人均消費支出20794元，比上年下降0.7%。農村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長6.3%；人均消費支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發展迅速

城鄉建設成效顯著。2020年，全市交通建設完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達66對。提檔升級農村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造brt站臺61座，新增新能源公交車150輛，優化新增線路50條。

1.2鹽城地區房地產政策

a.房貸新政出臺，3月1日起辦理新政規定房貸客戶將利率定價方式轉換為lpr+加點,或固定利率轉換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。

b.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行;

c.鹽城出臺人才新政購房補貼15-40萬，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應屆畢業生給予全方位補貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學本1500元/月。

d.鹽城調整公積金月繳存基數上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數上限為20500元機關事業單位及其職工繳存比例仍為12%;企業及其職工繳存比例為5%6%-12%;個人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區房地產市場發展狀況

房地產銷售穩步增長。2020年，全市房地產開發投資516.9億元，比上年增長21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實現商品房銷售面積1071.5萬平方米，比上年增長26.0%，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長46.2%。

綜上研究鹽城房地產，歷年來銷售套數，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產市場狀況發展良好。

1.4項目周邊房地產狀況

中海華樾

參考價：均價16800元/㎡

物業類別:住宅商業

所屬區域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時間:2021.05.26

所屬學區:神州路學校

容 積 率:2.5

開 發 商:鹽城潤海置業有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項目地址:鹽都區鹽瀆路與開創路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區鹽瀆路與開創路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能master住區

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價：16500元/㎡

物業類別:住宅 商鋪

所屬區域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時間:12月1日

所屬學區:鹽都區實驗小學、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發 商:江蘇通園弘置業有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區實驗小學旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業類別:住宅 商鋪

所屬區域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開盤時間:2018年9月

所屬學區:崇禮路小學、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發 商:江蘇緣隆置業有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項目地址:神州路156號

售樓地址:鹽城市鹽都區神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項目周邊概況分析2.1項目地塊周邊情況分析

城西南區位，城市南進東擴重點發展區域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規劃幼、小、初學區。城西南是作為城南以及高新區的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區域，是鹽都區政府重點打造的優質地段。近幾年板塊發展迅猛，配套設施齊全，未來隨著城市的擴張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學：鹽都區實驗小學、鹽城市第一初級中學、楓葉國際學校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態公園

醫院：第三人民醫院南院、鹽城第一人民醫院南院、鹽瀆社區衛生服務中心

銀行：鹽城農商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行

2.2項目技術經濟指標的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規劃建設用地范圍內綠地面積與規劃建設用地面積之比）

5、地塊性質：住宅、商業

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項目設計方案

項目設計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項目開發總進度計劃

項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m2，計劃2023年4月完工，建設工期16個月，其中分為兩個標段建設；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2，計劃2024年8月完工，建設工期16個月，分為兩個標段建設；

3.3施工進度計劃

建設進度安排，計劃在3年內完成該項目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標段建設工程開工；

2022年8月：一期二標段建設工程開工；

2023年1月：一期一標段建設工程竣工；

2023年8月；一期二標段建設工程竣工：

2023年2月：二期一標段建設工程開工；

2024年1月：二期一標段建設工程竣工；

2023年4月：二期二標段建設工程開工；

2024年12月：二期二標段建設工程竣工；

3.4銷售價格和銷售進度

3.4.1銷售計劃期

銷售期為4年，2022年6月開始預售，2023年銷售完一期一標段，2023年銷售一期二標段，2014年銷售完一期二標段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團有限公園，1979年創立于香港，擁有41年房地產開發與不動產管理經驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業。于2013年入駐鹽城，經過7載蓬勃發展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會風范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價18000-19000元/㎡。

鳳麟府項目是由碧桂園集團、通銀集團、弘陽集團聯合打造，1、項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區實驗小學、鹽城市第一初級中學。2、緊鄰西環路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業生活配套。4、項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項目臨近鹽都區崇禮路實驗學校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學校。周邊商業區覆蓋（中南世紀城、南金鷹、吾悅廣場等），醫療覆蓋（第一人民醫院、南三院）。靠近鹽瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說明表

本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達，基礎配套設施齊全，商業程度較為繁華。小區綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區域個別因素等多個方面進行比較。并編制比較因素條件說明表。

估價比較因素條件說明表

估價對象

中海華樾

鳳麟府

南國裕墅

銷售均價（元/㎡）

待估

16800

16500

19000

用途

住宅

住宅

住宅

住宅

交易日期

2022年1月

2022年1月

2022年1月

2022年1月

交易情況

正常

正常

正常

正常

區

域

因

素

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

道路通達性

好

好

好

好

基礎配套設施

齊全

齊全

較齊全

非常齊全

區域商業繁華程度

繁華

繁華

較繁華

非常繁華

區域生活設施水平

好

好

好

好

環境優劣程度

建設中

好

較好

好

個

別

因

素

小區環境條件

好

好

較好

非常好

停車情況

停車位足夠

停車位足夠

停車位足夠

停車位足夠

物業情況

有物業

有物業

有物業

有物業

比較因素條件指數表

估價比較因素條件指數表

中海華樾

鳳麟府

南國裕墅

用途

交易日期

交易情況

區

域

因

素

交通便捷度

基礎配套設施

區域商業繁華程度

區域生活設施水平

環境優劣程度

個

別

因

素

小區環境條件

停車情況

物業情況

估價比較因素條件修正系數表

中海華樾

鳳麟府

南國裕墅

銷售均價（元/㎡）

16800

16500

19000

交易日期

100/100

100/100

100/100

交易情況

100/100

100/100

100/100

區

域

因

素

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

基礎配套設施

100/97

100/97

100/98

區域商業繁華程度

100/99

100/98

100/101

區域生活設施水平

100/98

100/100

100/100

環境優劣程度

100/102

100/100

100/101

個別因素

小區環境條件

100/100

100/98

100/101

停車情況

100/99

100/99

100/98

物業情況

100/100

100/100

100/100

比準售價

17680

17890

19200

3.4.4估價對象銷售均價

經過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。并且根據鹽城市年銷售均價走勢定銷售均價年增長率約為6.8%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項目開發各成本及財務報表

3.5.1土地費用

取得該塊土地的價格為5.2億元（熟地價）。

3.5.2其他成本費用

根據2014年江蘇省建設工程費用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費用為20486萬元，前期費建安費用×5.8%，附屬配套費建筑面積100元/㎡，公共基礎設施費為建筑面積150元/㎡。不可預見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎設施費總和的3%。

3.5.3開發費用

項目的開發費用包括管理費，銷售稅費，財務費用。現場管理費為開發總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務費用為所有貸款所產生的利息總和。

3.5.4項目總投資估算

項目

總額（萬元）

說明

1.開發成本

85604.06

1）土地成本

52000

已知

2）建安費用

24960

總建筑面積×2000元/㎡

3）前期工程費

1447.68

建安費用×5.8%

4）附屬配套費

1248

建筑面積×100

5）公共基礎設施費

1872

建筑面積×150

6）不可預見費

4076.38

{（1）+2）+3）+4）+5）}×5%

2.開發費用

16338.31

1）管理費

2568.12

1×3%

2）銷售費

13328.388

銷售總收入×5%

3）財務費用

441.80

貸款利息總和

總成本

101942.37

1+2

3.5.5工程投入費用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據項目分期建設施工劃分表，2022年建設建筑面積41600㎡，2023年建設建筑面積41600㎡，2024年建設建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費用

銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬，68574萬，729951萬，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計劃

按照基礎：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設投資費用，工程的建設工期投資為開發成本加管理費加銷售費并除去土地費用及前期工程費，約為48053萬元。則2021年至2024年投入1447.68萬元、21623萬元、18019萬元、8410萬元。

合 計

建設經營期

萬元

2021年

2022年

2023年

1、年初借款累計

25047.82

0

1491.11

23556.71

2、本年借款

23114.91

1447.68

21667.23

0

3、本年應計利息

441.80

43.43

398.37

4、銷售收入還本付息

23556.71

0

0

23556.71

4.1、本年還息

441.80

0

0

441.80

4、2本年償還本金

23114.91

0

0

23114.91

5、年末借款累計

25047.82

1491.11

23556.71

0

3.5.8投資計劃

通過貸款利息結算表與自有資金，銷售收入等結合分析，做出投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表

合 計

建 設 經 營 期

萬 元

2021年

2022年

2023年

2024年

1.投資總額

101942.37

53447.68

21667.23

18418.21

8409.26

1.1建設投資

101500.57

53447.68

21623.80

18019.84

8409.26

1.2貸款利息

441.80

0.00

43.43

398.37

0.00

2.資金籌集

101942.37

53447.68

21667.23

18418.21

8409.26

2.1自有資金

52000.00

52000.00

0.00

0.00

0.00

2.2貸款

23114.91

1447.68

21667.23

0.00

2.3銷售收入建設回投

26827.46

0.00

0.00

18418.21

8409.26

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進稅率表

級數

土地增值額

稅率%

速算扣除系數

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

0

增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的部分

5%

增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分

15%

增值額超過扣除項目金額200%的部分

35%

土地增值稅計算表

金額（萬元）

說 明

1.銷售收入

266567.76

2.扣除項目金額

137125.36

2.1總成本

101942.3743

2.2營業稅及附加

14661.23

銷售收入的5.5%

2.3印花稅及管理費

133.28

銷售收入的0.05%

2.4其他項目扣除

20388.47486

總成本的20%

3.增值額

129442.40

1減去2

4.增值比例

94.40%

3÷2

5.適用稅率

40%

見土地增值稅超率累進稅率表

6.土地增值稅

44920.69

增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數

3.5.10項目利潤總額

銷售利潤統計表

表5

合計（萬元）

說 明

1.銷售收入

266567.76

2.總成本費用

101942.37

3.營業稅及附加

14661.2268

銷售收入的5.5%

4.印花稅及管理費用

133.28388

銷售收入的0.05%

5.土地增值稅

44920.69

6.利潤總額

104910.18

1-2-3-4-5

7.所得稅

26227.55

6*25%

8.稅后利潤

78682.64

6減7

3.5.11項目損益表

損益表

序

項 目

合 計

建 設 經 營 期

號

銷售收入

266567.76

60561.84

64436.88

68574.00

72995.04

總成本費用

101942.37

23160.41

24642.32

26224.46

27915.18

土地增值稅

44920.69

10205.58

10858.59

11555.75

12300.77

銷售稅金及附加

14794.51

3361.18

3576.25

3805.86

4051.22

利潤總額

104910.18

23834.67

25359.72

26987.93

28727.87

所得稅

26227.55

5958.67

6339.93

6746.98

7181.97

稅后利潤

78682.64

17876.00

19019.79

20240.94

21545.90

盈余公積

7868.26

1787.60

1901.98

2024.09

2154.59

可分配利潤

70814.37

房地產估價原則在估計中的影響 房地產估價原則即房地產價格形成原理篇三

房地產委托估價協議書

甲方：晉中市公用基礎設施投資建設有限公司

山西飛馬投資有限公司晉中分公司（產權方）

山西糧油食品進出口公司榆次肉聯廠（產權方）（以下簡稱甲方）乙方：晉中興元會計師師務所有限公司（以下簡稱丙方）因市政建設的需要甲方委托乙方對位于榆次榆太路196號（山西飛馬投資有限公司晉中分公司，山西糧油食品進出口公司榆次肉聯廠）的兩座冷庫進行評估，茲就甲方委托乙方完成的房產估價事項，訂立如下協議：

1、根據國家和省市有關房地產估價的管理規定，乙方應嚴格按國家有關法律規定實事求是、認真細致地對該兩座冷庫進行評估，于2008年3月20日以前，將評估報告書交付甲方。

2、甲方應將該房地產的合法證明材料及估價中涉及到有關的資料提供給乙方。

3、本次對兩座冷庫的評估費用按國家相關規定收費標準執行。

4、本次房產評估費用由晉中市公用基礎設施投資建設有限公司承擔，在乙方提交報告后10日內付清。

本協議自各方代表簽字蓋章之日起生效，如有未盡事宜，可經各方協商，做出與本協議具有同等法律效力的補充規定，補充規定不得與本協議內容相抵觸，并符合國家有關規定。

5、甲乙雙方在履行本協議發生爭議，調解不成時，提交晉中仲裁委員會仲裁。

6、本協議正本一式五份，各方各執一份。

甲方(蓋章)：

簽字：

電話：

乙方(蓋章)：

簽字：

電話：年月日

房地產估價原則在估計中的影響 房地產估價原則即房地產價格形成原理篇四

合法原則

合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。

合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應當做到下列幾點：

(1)在合法產權方面，應以房地產權屬證書、權屬檔案的記載或者其他合法證件為依據。現行的房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書或者統一的房地產權證書。房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。

(2)在合法使用方面，應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規定為前提。

(3)在合法處分方面，應以法律、行政法規或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。

(4)在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用必須同時符合4個標準：①法律上許可；②技術上可能；③經濟上可行；④價值最大化。

最高最佳使用具體包括3個方面：①最佳用途；②最佳規模；③最佳集約度。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：

(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。

(2)技術上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。

(3)經濟上的可行性。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式．，首先預測其未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應

被淘汰。

(4)價值是否最大。在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。

均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。

以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果規模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態，如已過時；破舊、現狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價調整。這種情況在現實中經常遇到，如在舊城區有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊(無利用價值)，此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

適合原理是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產與外部環境最協調，同時內部構成要素的組合最適當時，便為最高最佳使用。

當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

(1)保持現狀前提。認為保持現狀、繼續使用最為有利時，應以保持現狀、繼續使用為前提進行估價。現有建筑物應予保留的條件是：現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

(2)裝修改造前提。認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額大于裝修改造費用。

(3)轉換用途前提。認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提進行估價。轉換用途的條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。

(4)重新利用前提。認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現有建筑物后再予以利用為前提進行估價。

(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉換用途與第二種裝修改造的組合。估價時點原則

估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

在實際估價中，通常將“估價作業期”(估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日)或估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點，但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的內在聯系。

不同估價目的的房地產估價，其估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場狀況的見下表

替代原則

替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的房地產。具體一點說，類似房地產是在用途、規模、檔次、建筑結構、權利性質等方面與估價對象相同或相當，并與估價對象處在同一供求范圍內的房地產。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他房地產的區域范圍。

替代原則對于具體的房地產估價，指明了下列兩點：

(1)如果附近有若干相近效用的房地產，且知其價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。在通常情況下，由于估價人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產的價格作依據，因此，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的房地產作為參照物來進行估價，然后根據其間的差別對價格做適當的調整修正。

(2)不能孤立地思考估價對象的價格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴

人”，而要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。特別是作為同一個估價機構，在同一個城市、同一時期，按同一估價目的，對不同位置、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差，尤其是好的房地產的價格不能低于差的房地產的價格。在現實中有時會出現這種情況：單就一宗房地產的估價結果來看似乎有道理，但當把它與其他房地產的價格或估價結果放到一起比較時卻顯得不合理，沒有一個合理的價格差，甚至高低顛倒。