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物業助理管理師題庫篇一

益和處分的基本準則。

a．房產和地產

b．有形資產和無形資產

c．不動產和動產

d．固定資產和流動資產

答案：c，例題2．建筑區劃內，應當認定為業主專用部分的是（）。（2012.37）

a．各個業主對其在構造和使用上具有獨立性的建筑物部分

b．建設單位銷售時承諾贈予業主的露臺

c．未經確權的地下貯物空間

d．業主停放汽車的人防設施

答案：a，例題3．根據我國《物權法》，在建筑區劃內不能直接界定為業主共有部分的是()。（2011；47）

a．電梯間

b．樓梯

c．物業服務用房

d．停車位和車庫

答案：d

例題4．關于物業管理房權屬的說法，正確的時（）。

a、物業管理用房屬于全體業主共有

b、物業管理用房屬于建設單位所有

c、物業管理用房的所有權應事先約定

d、物業管理用房屬于政府所有

答案：a

例題5：非業主的專有部分物業使用人在物業管理法律關系中，享有權利和承擔義務的來源 不包括

（）。

a、管理規約

b、業主大會議事規則

c、業主大會和業主委員會的決定

d、使用人與業主的約定

答案：b

例題6．關于建筑物區分所有權的說法，錯誤的是（）。(2013,51)

a、建筑物區分所有權是一個集合權，包括專有所有權、共有和共同管理權

b、業主轉讓建筑物專有所有權時，對其享有的共有和共同管理權一并轉讓

c、在區分所有權人之間，建筑物區分所有權不具有排他性

d、建筑區劃內，共有所有權的標的物不得請求分割

答案：c

例題7．業主行使專有部分所有權，不得發生的行為有（）。（2010；62）

a．危及建筑物安全

b．出租非經營性用房

c．損害其他業主合法權利

d．自行將住宅改變為經營性用房

e．進行二次裝修

答案：acd

例題8．業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經（）業主同意。

(2013,46)

a、有利害關系的b、有相鄰關系的c、同一單元 2/3 以上的d、小區 2/3 以上的答案：a

例題9．下列業主的行為中,屬于未履行對共有部分承擔義務的是（）。(2013,53)

a、以不使用共用電梯為由，拒絕承擔相關維修費用

b、違反規定，擅自改裝室內燃氣管道和灶具

c、未事先告知物業服務企業而進行室內裝修

d、未按規定辦理備案手續出租房屋，收取租金

答案：a

例題10．業主對共有部分行使權利、承擔義務，除應當遵守物權法及相關法律、法規外，還應當依據（）。

（2010；48）

a． 管理規約

b．業主大會議事規則

c．專項委托合同

d．業主委員會決議

例題11．根據我國《物權法》，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應當由當事人通

過（）等方式約定。（2011；76）

a．出售

b．公告

c．協商

d．出租

e．附贈

答案：ade

例題12．侵害業主共有權行為的主體，包括（）。

a．業主

b．使用人

c．權利人

d．物業服務企業

e．建設單位

答案：abde

例題13． 建筑區劃內的下列（）事項需由業主共同決定。

a． 改變共有部分的用途

b． 利用共有部分從事經營性活動

c． 更換業主委員會成員

d． 制定臨時管理規約

e． 維修資金的籌集

答案：abce ；

例題14．經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積1/2 的業主且占總人數 1/2 的業主同意，才能做出有效

決定的重大事項是（）。（2013，49）

a、續籌住宅專項維修資金

b、改建消防和安保監控設施

c、決定業主自行管理建筑物及其附屬設施

d、調整和改建小區公共綠地

答案：c

例題15．業主大會更換業主委員會委員，應當經專有部分占建筑物總面積規定比例的業主同意外，還應)的業主同意。（2011；49）

a．占總人數 2／3 以上

b．占總人數過半數

c．占出席大會總人數 2／3 以上

d．占業主代表總人數過半數

答案：b；

例題16．某住宅小區已銷售并交付住宅 300 套，其中業主張某擁有住宅 3 套，其余業主一人一套，已

銷售但未交付住宅 60 套，未銷售 80 套，該小區全體業主決定重大事項時，應當認定的業主總人數是

（）人。（2013，50）

a、299

b、359

c、360

d、420

答案：a

例題17．業主對專有部分以外的共有部分行使共有和共同管理權的首要途徑是()。（2010；53）

a．參加業主大會，參與重大事項的決策

b．監督業主委員會規范運作

c．監督物業服務企業履行服務合同

d．配合政府主管部門加強行政監管

答案：a

例題18．對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定必須是（），上述要求必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。（2012.77）

a．依法設立的業主大會、業主委員會作出的b．業主大會、業主委員會依據法定程序作出的c．符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定

d．居委會的決定

e．依法設立的街道辦事處作出的答案：abc

例題19．業主大會和業主委員會，對損害他人合法權益的行為，有權要求行為人()。

a．停止侵害

b．消除危險

c．排除妨害

d．限期搬離

e．賠償損失

答案：abce

例題20．根據《物權法》的規定，對于建筑區域內任何任意（）、侵占通道、拒付物業費等侵權行為，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟。（2012.76）

a．棄置垃圾

b．排放污染物或者噪聲

c．違反規定飼養動物

d．違章搭建

e．擅自改變家用設施設備的結構

答案：abcd，例題21．建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當（）。（2012.48）

a．按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定

b．由物業服務企業與業主委員會協商確定

c．由物業服務企業依據物業服務合同確定

d．按照依法登記的專有部分所有權人平均分攤、分配

答案：a

例題22．關于管理建筑物及其附屬設施的說法，錯誤的是（）。

a．業主不可以自行管理

b．業主可以委托物業服務企業管理

c．業主可以委托專業服務企業分項管理

d．業主可以委托其他管理人管理

答案：a；

例題23：業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求（）予以撤銷。

a、業主大會

b、人民法院

c、居委會

d、房地產行政主管部門

物業助理管理師題庫篇二

報考條件

（一）考全部科目（報考級別為4）的條件：

凡中華人民共和國公民，遵紀守法并具備以下條件之一者，均可申報參加物業管理師資格考試：

1、取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

2、取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

3、取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

4、取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

5、取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

6、取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

7、取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。參加全部科目考試的人員，必須在連續的2個考試內通過全部科目的考試。

（二）免試3個科目（報考級別為“1”）的條件：

符合第（一）條，在2006年10月底前參加了《物業管理實務》科目的考試并合格的人員，且于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》和《物業管理實務》科目，只參加《物業管理綜合能力》科目的考試。參加1個科目考試的人員必須一次通過。

（三）免試2個科目（報考級別為“2”）的條件：符合第（一）條，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，且從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》2個科目，只參加《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》2個科目的考試。參加2個科目考試的人員必須一次通過。

（四）免試1個科目（報考級別為“3”）的條件：

符合第（一）條，且在2006年10月底前，參加了《物業管理實務》科目的考試并合格的人員，可免試《物業管理實務》科目，只參加《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》和《物業管理綜合能力》3個科目的考試。參加3個科目考試的人員，必須在連續的2個考試內通過全部科目的考試。

報考科目與時間

考試時間分為4個半天，采用閉卷、筆試的方式進行。《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》3個科目的考試時間為2．5小時，《物業管理實務》考試時間為3個小時。其中《物業管理基本制度與政策》和《物業經營管理》科目為客觀題試卷，使用2b鉛筆在答題卡上作答；《物業管理綜合能力》和《物業管理實務》科目為主客觀題混合試卷，考生答題前須仔細閱讀位于試卷封二的應試人員注意事項和位于答題卡首頁的作答須知，使用規定的作答工具在專用答題卡劃定的區域內作答

2011年考試時間：2011年9月17-18日

9月17日 上午9:00－11:30 物業管理基本制度與政策

下午2:00－4:30 物業經營管理

9月18日 上午9:00－11:30 物業管理綜合能力

下午2:00－5:00 物業管理實務

考試費用

基礎考試每人每科75元，專業考試每人每科80元。具體費用標準要查看物價局、財政廳下發的通知 報名提交材料要求

（一）《______物業管理師資格考試報名發證登記表》（考生從網上自行下載，用a4紙雙面打印，經單位審核蓋章）一份。

（二）本人有效身份證、學歷（位）證書原件和復印件各一份。

（三）近期大一寸彩色同版免冠證件照片2張，點貼在身份證復印件空白處，所交照片須與上傳照片一致。

（四）符合免試部分科目條件的考生還須提供相關資料的原件和復印件各一份。

（五）由所在工作單位出具報考人從事物業管理工作年限的資歷證明（單位負責人簽名并加蓋公章）；

物業助理管理師題庫篇三

物業管理師理論知識模擬試題(單選一)

1.在前期工作階段，房地產開發商需要獲得房地產開發必備的“五證”中，除()之外的其他四證。

a.國有土地使用權證

b.商品房銷售許可證或商品房預售許可證

c.建筑工程規劃許可證

d.建設用地規劃許可證

2.()是在業主業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

a.物業管理早期介入

b.前期物業管理

c.日常物業管理

d.后期物業管理

3.物業可行性研究，是指物業管理企業在()，擬定物業管理方案時，從政策、技術和經濟上進行全面的分析。

a.作出投標決策前

b.立項前

c.接管理物業后

d.與業主發生矛盾時

4.()是項目決策的基礎，是分析項目在技術、財務、經濟上的或行性以作出決策的關鍵步驟。

a.投資機會研究

b.初步可行性研究

c.詳細可行性研究

d.項目評論與決策

5.物業再開發利用的條件是()。

a.業主的愿望

b.物業本身的條件

c.物業管理的運作能力

d.房地產行政管理部門的意見

6.《城市綠化規劃建設指標的規定》中，要求新建居住區紀地占居住區總用地比率不低于()。

a.20%

b.30%

c.15%

d.35%

7.()是物業管理最基本的內部管理制度。

a.企業綜合管理制度

b.員工管理制度

c.部門職責和職責

d.操作規程

8.()是指用于物業界定管理參與者權利與義務，規范實施物業管理過程中各方當事人的行為，協調各方主體間關系的規定。

a.物業管理企業內部管理制度

b.業主內部管理制度

c.物業管理的公共管理制度

d.業主公約

9.下列說法錯誤的是()。

a.物業管理規章制度建設是一項十分重要的基礎性工作

b.物業管理規章制度的制造、執行、檢查等都必須規范。

c.物業管理規章制度要穩定性，一經制定就不能修改

d.物業管理要重視規章制度的執行環節

10.投資機會研究，主要是分析()的可能性。

a.投資范圍

b.投資方向

c.投資對象

d.投資效益

物業助理管理師題庫篇四

注冊物業管理師

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。

一、物業管理師制度暫行規定(國人部發[2005]95號)

第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試：

（一）取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

（二）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

（三）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

（四）取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

（五）取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

（六）取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

（七）取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

考試日期為每年第三季度

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。資格考試分4個半天進行。《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業管理實務》科目考試時間為3個小時編輯本段考試題型《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題；《物業管理實務》和《物業管理綜合能力》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。

2.2004年中央廣播電視大學出版社出版圖書

書名:物業管理師

圖書編號:755310

圖書《物業管理師》出版社:中央廣播電視大學出版社定價:20.0isbn:730402592

3.注冊物業管理師

注冊物業管理師是指經過住房和城鄉建設部舉辦的全國統一考試，獲得《中華人民共和國物業管理師》證書后再經過人力資源和社會保障部進行注冊，獲得《中華人民共和國物業管理師》注冊證，注冊證有效期3年.基礎考試每人每科75元，專業考試每人每科80元。具體費用標準要查看物價局、財政

物業助理管理師題庫篇五

2014年物業管理理論與實務練習題

一、單選題

1.入住的實質是（）交付物業的過程。a.建設單位向業主 b.物業服務企業向業主 c.施工單位向建設單位 d.施工單位向業主

2.下列物業類型和規模的組合中，符合一級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是（a.高層80萬㎡，多層50萬㎡ b.高層80萬㎡，高層50萬㎡

c.高層100萬㎡，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ d.多層50萬㎡，高層30萬㎡，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業服務企業的是（）。a.工廠集體宿舍 b.新建寫字樓 c.新建商品住宅區 d.部隊營房

4.關于物業評標委員會的說法，正確的是（）。a.評標委員會由投標人的代表與物業管理專家組成 b.人數為5人

c.由招標人依法組建評標委員會 d.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）a.完好房 b.基本完好房 c.一般完好房 d.危險房

6.物業管理區域內，義務消防隊由（）組成。a.物業管理公司的全體員工 b.物業項目部的全體員工 c.全體秩序維護員 d.全體業主

7.員工的解聘包括（）三種情況。a.員工辭職、辭退和資遣 b.員工辭職、開除和資遣 c.員工辭退、終止合同和派遣 d.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是（）。a.一定要滿足業主的合理要求 b.盡可能滿足業主的一切要求 c.要有償滿足業主的合理要求 d.盡可能地滿足業主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業服務企業職能機構的是（）。a.物業分公司 b.人力資源部 c.財務部

d.經營管理部

10.物業服務企業在早期介人階段服務的對象是（）單位。a.建設 b.施工 c.規劃設計 d.監理

11.物業服務企業與供電公司簽訂的代收電費協議屬于合同種類中的（）合同。a.特約服務 b.代辦 c.授權 d.委托

12.根據《中華人民共和國物權法》，建筑物區分所有權市業主對物業專有部分分享專有所有權，對共有部分享有共有和（）權利 a.共同受益 b.共同管理 c.共同使用 d.共同處分

13.某住宅小區采用公開招標的方式選聘物業服務企業，評標委員會中有招標人代表2人，則該評標委員會中物業管理方面的專家不得少于（）人。a.3 b.4 c.5 d.6

14.關于前期物業服務合同特點的說法，錯誤的是（）。a.前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂 b.前期物業服務合同屬于書面合同

c.前期物業服務合同的有效期須為3至5年 d.前期物業服務合同屬于附終止條件的合同

15.物業裝飾裝修管理流程一般包括的內容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續，④簽訂裝修管理協議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（）。a.①-②-④-③-⑤-⑥ b.①-④-②-③-⑤-⑥ c.②-①-④-③-⑤-⑥ d.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業管理措施的是（）。ａ.配置消防中隊車輛 b.建立義務消防隊伍 c.開展消防安全檢查 d.加強消防設備保養

17.物業服務企業公司章程的主要內容中不包括（）。a.經營范圍 b.注冊資本 c.法定代表人 d.資質等級

18.某物業服務企業在企業內部以文件的形式下達對年度優秀員工的獎勵，應使用的物業管理行政公文文種是（）。a.決定 b.通知 c.批復 d.意見

19.某物業管理企業，多層住宅管理面積為120萬㎡，高層住宅面積78㎡，獨立式住地10萬㎡，辦公樓、廠房及其他物業管理面積累計25㎡，從以上數據看，該物業管理企業應屬于（）。a.一級資質 b.二級資質 c.三級資質 d.不清楚

20.不是裝飾裝修時間的是（）。a.一般的裝飾裝修時間 b.特殊裝飾裝修時間 c.裝飾裝修期 d.節假日

21.以下不是物業管理在招標的方式的是（）。a.公開招標 b.協議招標 c.定期招標 d.邀請招標

22.不是新建物業承接承驗的準備工作的是（）。a.人員準備 b.計劃準備 c.物業資料準備 d.設備、工具準備

23.下列不是修理類別的是（）。a.大修 b.中修 c.小修 d.搶修

24.新建物業移交方是（）。a.前期物業管理部門

b.建設單位 c.業主大會

d.房地產主管部門

25.業務業主自治管理組織的最高權力機構是（）。a.業主委員會 b.業主大會 c.物業公司

d.物業公司和業主委員會

26.如果企業員工集中且（），則宜建立一級物業服務企業培訓體系。a.項目機構數量較多 b.員工整體素質較高 c.培訓資源比較充裕 d.培訓資源較緊缺

27.下列屬于物業規劃設計階段，物業服務企業早期介入工作內容的是（）。a.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案； b.就物業環境及配套設施的合理性，適應性提出意見或建議； c.記錄物業項目的隱蔽工程；

d.擬定物業管理的公共管理制度。

28.物業管理起源于（）。a.18世紀60年代的英國 b.19世紀60年代的英國 c.18世紀60年代的美國 d.19世紀60年代的美國

29.住宅小區業主大會選聘了新的物業服務企業，該物業服務企業對此住宅小區實施承接查驗的前提條件包括（）。

a.物業管理費收繳率達到95%以上

b.原物業管理機構書面同意一覺小區物業管理權 c.業務委員會同意新的物業服務企業接管小區

d.業主大會與原物業管理機構的物業服務合同已到期或完全解除

30.物業管理公司在內容轉發上級單位的公文，宣布實施某項制度時，應使用的行政公文文種是（）a.告示

b.通知

c.決定

d.通報。

31.業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權（）以上通過，決定選聘物業服務企業后，由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。a.1/2

b.2/3

c.3/4

d.1/3

32.在一定的物業范圍內，當大多數業主共同商定和共同遵守的道德規范和行為準則需要形成條文時應使用的物業管理制度文書文種是（）a.守則 b.制度 c.公約 d.辦法

33.在物業管理活動中，僅限在獨立的組織中傳達的文書被稱為（）a.前行文 b.內行文 c.平行文 d.上行文

34.物業服務企業薪酬體系設計的首要步驟是（）a.職位分析 b.薪酬定位 c.薪酬調查

d.薪酬結構設計

35.在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有（）a.不平衡報價法和多方案報價法 b.多方案報價法和保本報價法 c.增加建議方案法和無利潤競標法 d.突然降價法和保本報價法。

36.下列各項中（）負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。a.市級以上人民政府建設主管部門 b.國務院建設主管部門

c.省人民政府房地產主管部門 d.國務院城鄉規劃主管部門

37.下列選項中（）是由業主大會制定，全體業主承諾，對全體業主具有約束力的，用以指導規范和約束所有業主物業使用人，業主大會和業主委員會權利義務的行為守則。a.服務標準 b.管理規約 c.臨時管理規約 d.物業服務合同

38.業主入住時，《住宅質量保證書》應當由（）提供。a.建設單位 b.工程施工單位 c.物業服務企業 d.工程監理單位

二、多選題

1.關于對員工獎勵的說法，正確的有（）。a.物質獎勵與精神獎勵結合

b.員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵 c.獎勵應采用公開透明的方式 d.獎勵成都要與員工的貢獻相符 e.獎勵的方式保持一致，不應變化

2.物業管理投訴處理的要求有（）。a.對投訴要“誰受理、誰跟進、領導回復”

b.接受和處理業主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗

c.盡快處理；暫時無法解決的，向業主說明，約時間處理、跟進 d.接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主的合理要求 e.對業主的過多要求不予理會

3.物業綠化日常管理的內容有（）。a.澆水、施肥 b.修剪造型 c.翻新改造 d.花木種植 e.中耕除草 4.常規物業管理包括（）等。a.消防設備維護 b.房屋出租

c.配套商業的經營 d.道路停車位的管理 e.樹木的養護

5.下列資產中，其折舊可計入物業服務成本的有（）。a.生活水泵 b.清潔用掃地車 c.立體車庫停車架 d.客服人員用電腦 e.剪草機

6.物業環境管理與業主的生活和工作密切相關，其基本內容有（）。a.白蟻防治

b.建筑物外墻清洗 c.下水管道疏通 d.電梯機房清潔 e.垃圾收集與處理

7.物業服務企業在日常物業管理服務期間，應當收集和整理的物業管理檔案包括（ａ.物業丈量報告

ｂ.物業工程地質勘測報告 c.物業員工考勤和獎勵檔案 d.電梯維修投訴管理記錄 e.業主投訴管理記錄

8.物業綠化管理的主要工作包括（）。a.建立了綠化管理機構 b.制定管理規章制度 c.加強綠化宣傳教育

d.拓展了變化物業區綠化面積 e.加大資金投入

9.物業管理企業是（）企業。a.已發成立 b.具備專門資質 c.獨立法人地位 d.根據政府規定 e.出資人協商確定

10.治安防范應注意（）。

a.遇到有人在公共區域聚眾問事的應立刻向公安機關報告

b.遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫等違法行為，應立即報警，且保護好現場。）c.管轄范圍內有瘋、傻、醉等特殊人員進入或問事時，應采取措施將其離開管轄區 d.轄區公共區域內出現可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問 e.管轄區域內發生墜樓等意外是事故，應立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。a.優化設計

b.有助于提高工程質量 c.有利于了解物業情況

d.為前期物業管理做充分準備 e.有助于提高建設單位的開發效益

12.物業服務費成本一般包括（）。a.管理人員的工資、社會保險、福利等

b.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 c.物業管理區相關的維護費用 d.物業管理企業固定資產折舊

e.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

13.在早期介入階段，物業服務參與與竣工驗收的主要目的是（a.查找工程質量，功能配套存在的遺留問題 b.了解專家給施工單位或建設單位的意見和建議 c.掌握驗收的情況

d.為物業的承接查驗做準備 e.簽署竣工驗收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）a.日檢 b.月檢 c.專項檢查 d.互檢

15.白蟻的防治方法有（）a.挖巢法 b.藥殺法 c.誘殺法

d.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業物業管理的內容。2.簡述住宅小區物業的特點。3.簡述物業管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區，一天，劉某回家發現其居室被盜，丟失現金、手機和衣物，還有價值3000元的gps地球定位儀一部，經有關部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照物業公司簽訂的《小區物業管理合同》約定，繳納了物業管理費。所以，物業公司應該賠償其經濟損失，而物業公司只愿意賠償2000元，在雙方協商未果的情況下，劉某將該房屋開發公司和物業公司同時告上法庭。被告物業公司辯稱，開發商將基礎設施不完善的住宅交付使用，應付重要責任，保安公司應負直接責任。物業公司應負管理責任，同時住戶也應負一定的責任。業主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財產，不應該放在業主家中，故不應該列入賠償范圍。被告房屋開發公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有 過錯。

問題：

（1）物業公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業承接查驗的過程中，物業公司有無過失？（3）房屋開發公司和保安公司應該承擔賠償責任嗎？

2.某住宅小區入住不足2年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔該小區的物業管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期物業資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

（1）本案例中物業承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

（3）物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定?簡要說明理由。

（4）本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當的處理方法。

（5）你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

3.某小區物業收費面積是10萬平方米，經測算物業服務成本200萬元。該項目實行包干制管理，物業服務企業希望獲取的利潤為物業服務費的10%，營業稅及附加為物業服務費的5.65%。問題：

（1）請按照包干制測算出物業服務費單價（保留最后小數點兩位）？（2）物業服務收繳率達到多少，該物業服務企業才能保本經營（保留最后小數點兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業服務企業每年上漲多少物業服務費才能保持現有利潤不變（保留最后小數點兩位）？

4.某物業公司和開發建設單位達成如下協議：

（1）地下車位產權歸建設單位所有，委托給專業公司管理是否正確？請說明理由？（2）由物業服務企業負責主持成立業主大會，是否合理？請說明理由？（3）因車位緊張將小區部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？（4）建設單位委托物業公司辦理入住手續，是否合理？請說明理由？

5.某辦公大樓，為單一業主，散戶出租。中央空調，每年5月-10月集中供冷，物業公司按面積收取定額能源費，包干經營，自負盈虧。有一設備節能公司提出一個節能方案（僅供實驗室論證成功）：如把現有的空調設備換成它們的空調，所有的安裝費用均由節能公司出，安裝期限為2個月 如有推遲提前給物業公司通知。安裝后節約能源大約在30%。節能公司與物業公司簽訂六年的合同，節能公司與物業公司按照8:2的比例分配能源節省的費用。問題：

（1）如果安裝以后物業公司和業主面臨的重大風險是什么?（2）舊設備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權利?（3）如果六年合同到期后，業主要求將所有的節省節能費用歸全體業主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區11號樓2000年交付使用，物業公司已購買公眾責任險。到2010年時物業公司發現自來水主管道漏水，物業公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經物業公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年 張某發現自家天花板被泡，經物業公司檢查發現由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經協商李王同意。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責任主體是誰？為什么？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么？（3）更換自來水主管道的費用由誰來付？

7.擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業區域有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：x x花園周邊交通、商 圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題

（1）根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?（2）根據該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。

（3）如果該公司取得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)

8.某市某某家園高層塔樓業主a先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業服務企業發現 后多次勸阻，但a先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住a先生對們的業主b女士也多次要求a先生拆除防盜門，b女士以物業 服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止a先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。a先生對b女士的要求置之不理。物業服務企業在a先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結構等，并與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為 有權進行勸阻，制止以及要求恢復原狀。在a先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，并及時報告了業主委員會。問題：

（1）a先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴a先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業服務企業經理，由你來解決a先生和b女士之間的……用哪種方式更有利于小區的長治久安?（4）b女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.a

2.c 3.c

4.c

5.c

6.b

7.a

8.d

9.a

10.a

11.d

12.c

13.c

14.c

15.c 16.a 17.d 18.b

19.b

20.d 21.c

22.c

23.d 24.b 25.a 26.d 27.b

28.a

29.b 30.b 31.b 32.c

33.b

34.a

35.b 36.b

37.b

38.a

二.多選題