在日常學習、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優質的范文嗎？下面我給大家整理了一些優秀范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧。

房地產營銷策劃案的 房地產營銷策劃案摘要和前言篇一

為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述;三是明確提出解決問題的對策。

(二)簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。

(四)創意新穎原則：要求策劃的"點子"(創意)新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。

企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。

發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。

房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化后的市場。

發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。

一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

(二)、分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據，"知己知彼方能百戰百勝"，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述;

區域競爭性樓盤分析;

樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況;

市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。

目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析;如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

(三)市場機會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。

項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;

項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣;

樓盤價格定位不當;

目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤;

廣告投入太少，難以啟動市場;

銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒;

售后服務缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

(四)營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為xx天。

(五)營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。

1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。

5)價格策略：這里強調幾個普通性原則;

銷售當時的市場環境;

周邊樓盤的質量及銷售狀況;

樓盤自身的客觀條件;

銷售戰略及銷售進度安排;

發展商的成本及營銷目標;

房地產營銷策劃案的 房地產營銷策劃案摘要和前言篇二

一、包銷的操作模式

目前實踐中的商品房包銷行為的一般做法是：出賣人(多為開發商)與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內，出賣人將一定數量的(已建成的或未建成的)商品房，在確定包銷基價的前提下，交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人與出賣人根據實際銷售情況結算包銷傭金，并由包銷人以約定的包銷基價買入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環節是：

1、開發商授權包銷人全權銷售一定范圍的商品房;

2、雙方確定商品房包銷基價;

3、不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發商支付確定額度的商品房價款;

(或者是：根據已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價向出賣人支付已完成銷售的包銷款項)

4、商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經營收入;

5、如果低于底價售出，其不足底價部分，由包銷商向開發商補償;

6、包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。

三、包銷過程中應該注意的幾個問題

(一)、包銷人主體資格的法律效力問題

先來看一個案例。 1994年 3月，香港房地產商人黃某與上海市某房地產開發公司簽訂了《太子公寓包銷協議書》，約定由黃某包銷太子公寓 32套外銷房和 12個露天車位，開發公司以售價 72%優惠作為包銷基價由黃某包銷，包銷價為美元 782.99萬，由開發公司負責聯絡安排銀行提供不低于樓價 50%的按揭予樓宇買受人。合同簽訂后，黃某支付了 50%包銷款共計美元 391.49萬。但由于雙方對于何時落實提供按揭約定不明，即對提供期房 “按揭 ”還是現房 “按揭 ”約定不明，導致協議無法繼續履行。黃某遂向法院提起訴訟，請求法院判令開發公司返還已付的包銷款、賠償損失、雙倍返還定金三項共計港幣 3375.6萬元。法院最后判定，雙方簽訂的包銷協議書是雙方真實意思表示，合法有效，開發商應返還已付的包銷款并賠償損失。

以上判決是符合我國合同法的基本原則立場的。在國家法律、行政法規對包銷沒有規定尤其是沒有禁止性的規定下，以包銷人不具備房地產經營資格為理由認定包銷合同無效是不恰當的。對包銷人的法律主體資格，最高人民法院在《解釋》中沒有規定，恰恰是默認了個人是可以作為包銷人主體資格的。有學者認為，根據建設部的《城市房地產中介服務管理規定》第 10條和第 8條規定，包銷人必須符合法定條件，個人作為包銷人，合同應屬無效。我們認為這種觀點是錯誤的。因為商品房包銷與商品房中介、商品房經紀是不同的法律概念。《城市房地產管理法》第 56條： “房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等 ”。《城市房地產中介服務管理規定》第 2條規定： “本規定所稱房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。 ”《經紀人管理辦法》第 2條規定： “本辦法所稱經紀人，是指依照本辦法的規定，在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業務的公民、法人和其他經濟組織。 ”以上法律概念規定均未包括商品房包銷行為。因此，用商品房中介、經紀的規定來規范商品房包銷行為是不恰當的。 其次，根據《合同法》第 52條及相關司法解釋，只有違反法律、行政法規強制性規定的才可以判定合同無效。而《城市房地產中介服務管理規定》和《經紀人管理辦法》都是部門規章，法律效力顯然達不到使合同無效的層面。

(二)、包銷人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛，開發商是否應承擔連帶責任的問題

一般地說，按照開發商與包銷人的包銷合同約定，包銷的廣告宣傳由包銷人負責并承擔相關費用，開發商只需向包銷人提供包銷人才品房的基本資料即可。但如果包銷人在對外廣告宣傳中，弄虛作假，買受人因相信虛假廣告內容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，包銷人應當承擔責任毫無疑問，開發商也應承擔責任。原因有二：其一，包銷人是以開發商的名義對外實施廣告宣傳的，對于買受人來說，開發商才是當事人;其二，開發商有義務對包銷人的售樓廣告的內容進行審查和監督，這種義務是基于雙方的包銷合同之約定，也是義不容辭的法律義務和社會責任。根據最高人民法院民事審判第一庭的觀點，買受人應當將開發商和包銷人列為共同被告，包銷人因制作虛假廣告，應承擔直接賠償責任;開發商因疏于對售樓廣告的審查與監督義務，應承擔連帶賠償責任。

因此，開發商應在包銷合同中詳細規定雙方的權利和義務，應要求包銷商在包銷過程中的宣傳、廣告等有關資料必須得到開發商的認可，或者明確約定因包銷商的不實宣傳與承諾等行為造成開發商的損失，應由包銷商負責賠償。建議開發商委派律師參與包銷行為的設定，以實踐的角度提高包銷合同的簽約質量，以克服包銷過程中的漏洞和缺陷，避免事后糾紛。

(三)、包銷人不按包銷合同約定價格銷售商品房，是否承擔違約責任

根據包銷合同，包銷人無論是否能將商品房售出，包銷人都應按合同約定向開發商付款，未出售的商品房應由自己出資買下。只要沒有違反合同約定，包銷人根據市場需求和預測，自動調整銷售價格，自愿承擔虧損風險，這是他的權利。如果他以超過包銷基價的價格出售，則該超額利潤部分歸他所有;如果他以包銷基價的價格出售，則根據雙方的約定按比例提取應得部分利潤;如果他低于包銷基價出售，造成開發商預算利潤損失的，則他應向開發商補償該損失部分。如果雙方另有約定，則從其約定。幾乎沒有開發商會將所開發的所有樓盤都交由某包銷人包銷，這樣顯然會大大增加開發商的風險。對包銷人來說，也無法一口咽下如此數量的樓盤。因此，開發商通常的做法是將所開發的樓盤的一部分交給一個或數個包銷人包銷，其它部分自己銷售或者找其它中介公司代理銷售。這樣，就會產生一個問題，如果包銷人因自己營銷失誤或者其他原因，下調售樓價格，則勢必會對開發商銷售其它商品房產生消極影響。如果雙方對此沒有約定該如何來承擔責任，一旦發生糾紛，很難獲得索賠，因為其損失難以計算，也沒有充分的索賠依據。比較可行的做法是，雙方應約定包銷人可以自主調整包銷價的幅度，超過該幅度又該如何處理的規定。

(四)、將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應當賠償包銷人的損失

《解釋》第 21條規定“出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”所以只要在包銷期限內，開發商就不得自行銷售，否則構成違約，包銷商就可以依據以上規定來主張權利。但對于包銷人因開發商自行銷售包銷房屋而產生的損失都包括哪些，本條沒有規定。為保護自己的合法權益，包銷人可要求開發商在包銷合同中明確約定，一旦開發商違約，除盈利應歸包銷商所有以外，開發商還應賠償包銷商因此而遭受的其他損失。

1 、開發商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出;

包銷人與買受人就對某商品房的價格達成協議，約定銷售價格，但買受人又與開發商簽訂商品房買賣合同，開發商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出。此種情況，如果是開發商的失誤，包銷人向開發商索賠其溢價損失，法院應予以支持。如果是開發商的故意行為，則包銷人不但可以向其索賠溢價損失，還可以要求開發商承擔因其該行為給包銷人帶來負面影響的責任。

2 、開發商以低于包銷人與買受人達成的價格將商品房售出;

開發商以低于包銷人與買受人達成的價格，擅自向買受人銷售商品房。此類情況一般出現在商品房銷售疲軟時。開發商這樣做，是顧慮到包銷人的商品房銷售滯后所帶來的風險。但開發商的行為嚴重侵害了包銷人的利益，開發商不但應補償給包銷人本應獲得的利潤，且還應承擔該行為對包銷人的市場銷售產生不利影響所帶來的責任。

(五)、開發商、包銷商和購房人之間的關系、訴訟地位

在含有包銷合同的商品房買賣糾紛中，開發商與包銷商的訴訟地位是一個首先必須明確的問題。

從形式上講，買賣合同的相對人是開發商與買受人，根據合同相對性原理，因買賣合同發生的糾紛，訴訟主體應為開發商與買受人。但事實上，買賣行為是由包銷人與開發商共同完成的，包銷商負責推銷房屋、聯系買受人，開發商與買受人簽訂買賣合同，更重要的是，買受人一般將房款支付給包銷商，案件的處理結果往往會涉及返還購房款，顯然，包銷商與案件有直接的利害關系。

《解釋》的第二十二條規定，“對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟”。《解釋》之所以如此規定，也正是考慮到包銷商在買賣合同中所起的作用。因此，買受人如對買賣合同中有關房屋交付期限、房屋質量、房屋面積、違約責任的承擔等權利義務發生爭執，會直接向開發商主張權利，包銷商可作第三人參加。需要明確的是，在這種情況下，人民法院通知包銷人參加訴訟，其身份應當是無獨立請求權的第三人。

有時候，包銷人會以第三人的身份出現在買賣合同中，此時，開發商、包銷人、買受人會在合同中約定各自的權利義務，根據《解釋》的第二十二條規定，這種約定應決定著三方當事人在因買賣合同產生的糾紛中的訴訟地位。

(六)、稅的承擔

在商品房包銷中，涉及稅金有兩個問題：

一是開發商與包銷人對外銷售中的稅金問題。包銷人將商品房以開發商的名義銷售給購房者，相互之間均產生稅金，開發商依法繳納營業稅，購房者依法繳納契稅。但實踐中，開發商與包銷人會利用包銷行為來逃避稅金，這是違法行為。舉個案例。購房者胡某與某房產公司簽訂了商品房認購書，認購商品房一套，約定房價為 45萬元。胡某與該商品房的包銷人某置業公司簽訂了商品房預售合同，并按約支付了房款 45萬元給包銷人，后胡某又與某房產公司簽訂了商品房買賣合同，約定房價為 38萬元，某房產公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷人無預售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預售合同無效，要求包銷人返還多收的房款 7 萬元并賠償利息損失。一、二審法院審理后都認為：胡某與開發商簽訂的商品房訂購書，是真實有效的，包銷人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預售合同是無效的，胡某與開發商簽訂的商品房買賣合同中將房價寫成 38萬是偷逃稅收的行為，除房價條款無效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實際住入該房，故胡某要求返還 7 萬元和賠償利息損失訴請不予支持。本案當事人在商品房交易中少繳稅費應當補繳。

二是開發商與包銷人之間的稅金承擔問題。開發商將商品房交由包銷人銷售，只是一種委托行為，商品房的所有權和使用權并沒有轉移，不屬于銷售行為，因此不發生稅金繳納是否問題。包銷期限屆滿后，包銷人根據包銷合同約定應承購包銷所剩商品房，此時，包銷人與開發商之間就發生了直接的買賣關系，作為商品房的買賣雙方，就應當依法納稅。

房地產營銷策劃案的 房地產營銷策劃案摘要和前言篇三

房地產網絡營銷的理想方式，最大特色即在于“足不出戶，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯網，就可了解房地產樓盤項目的規模和環境，進行各種房屋的查詢和觀看，一個構建完善的房地產網站，購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區環境、公園、學校等只要用手指輕輕點擊鼠標就一覽無余、盡收眼底，在對各種房地產項目進行了全面而審慎的選擇、比較后，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程，在網絡營銷的環境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。

理論上，通過網上支付，還可在網上簽訂購房合同。不過在現實情況中，房地產作為大宗投資消費，消費者直接通過網絡進行交易的情況非常少見，房地產網絡營銷目前最主要的目的，還是通過網絡給瀏覽者創造一個虛擬體驗的環境，讓他充分感受地產項目的特性，吸引他進入現實售樓現場或者電話進一步溝通，為成交做好前期工作。

網絡營銷的特性：網站是基礎，推廣是手段，贏利是目的！

常見房地產網絡營銷推廣方式

a、seo（searchengineoptimization，搜索引擎優化）

搜索引擎優化是中小企業最常見的一種推廣方式之一，主要是通過搜索引擎的排名來提高網站的最大程度曝光率，從而提升網站的流量，來實現互聯網的銷售。當然對于中小企業來說更傾向于用戶的體驗化，也就是常規說到的ueo。

b、ppc（payperclick點擊付費廣告）

點擊付費廣告對于現在的企業來說很大一部分采用了這種按照實際點擊來付費的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點擊，常規網站比較常見的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當然現在也有一些電子商務網站采用了該推廣模式，最大的優勢就是把每一分都花在了刀刃之中。

c、博客營銷

博客營銷也同樣是一種很不錯的推廣營銷方式，最主要的目的是對公司以及產品信息進行一個有效的傳遞，對于一個企業來說，最主要的問題在于博客的選擇以及博客的合理應用，在博客推廣中不在于多，在于的是精，提供和傳遞有價值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。

d、b2b平臺推廣

b2b電子商務平臺在現在對于中小企業來說也是屬于比較火的一種推廣方式，因為能夠很直接的對產品實現傳遞和銷售，典型的b2b平臺有阿里巴巴、慧聰網、生·意·寶、環球資源網等等，b2b推廣特別是針對于現在全國b2b數量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則，把大量有效的時間花費在有價值的b2b上，而其他的網站就僅僅是屬于信息發布平臺。

e、電子郵件營銷

電子郵件營銷在中國市場來說對于企業還沒有做到能夠合理的有效運用，在這一點上面做電子郵件營銷中國還是處于發展中，但是不過現在電子郵件被大量的一些虛假廣告信息和垃圾信息所采用，一個郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當然其實對于電子營銷營銷來說也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經過制作之后，對產品、促銷、榮譽、刊物和相關資訊進行點對點的有效傳播，當然最主要的就是內容和資源，這個在企業中應該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對推廣是能夠達到很好的效果的，特別是現在行業之間的差異化一定要注意，可以通過一些付費的方式獲取目標客戶群體的郵件庫資源，當然一定是有價值的。

f、新聞軟文營銷

這一種方式在現在來說采用的是越來越多，大部分的企業開始了采用了軟文營銷進行推廣，然后在大型行業門戶或者是大型網站進行傳播，不過最主要的是注意幾個方面，1、內容的真實性，2、內容的價值型，3、內容的推廣方向，這幾點一定要明確，最主要的是有效的信息，當然公關類的先拋一邊，因為那個技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

g、qq群推廣

qq作為現在中國使用群體最多的即時通交流工具，對現在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現在的qq群，對推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是qq群郵箱，qq群信息發布，當然還是有一定技巧，qq群推廣不易采用苦力的方式，因為不易這種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對推廣能夠起到很大的作用，因為qq是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營銷。

當然了，網站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用于自己所服務的對象，具體問題具體對待。只要選對方法，堅持下去，就能得到預期的效果。

房地產營銷策劃案的 房地產營銷策劃案摘要和前言篇四

從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。

即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。

包括項目的vi設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

全程策劃核心流程

現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

1、項目投資策劃營銷;

2、項目規劃設計策劃營銷;

3、項目質量工期策劃營銷;

4、項目形象策劃營銷;

5、項目營銷推廣策劃;

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;

7、項目服務策劃營銷;

8、項目二次策劃營銷;

房地產策劃人的六個職能

隨著房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用?如果我們僅根據字面意義，認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那么，房地產策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的?

從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。

1、醫生的職能

就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。

房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。

2、法律顧問職能

為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、wto、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。

3、財務專家職能

房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。

4、導演的職能

房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。

5、船長的職能

認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。

6、環境問題專家

這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決于房地產策劃師或咨詢顧問。

可見，房地產策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。

7、房地產策劃師國家職業資格

房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。

20xx年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規范新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。

房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生并迅速成長，預計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。

20xx年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進，也標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規范、健康發展。

8、房地產策劃的地位和作用

（1）、地位

第一、房地產策劃在知識經濟時代屬于智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特征是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。

第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典范和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。

第三、房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到項目的開發進程，甚至使項目變成半拉子工程。房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市常

（2）、作用

第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。

此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

房地產營銷策劃案的 房地產營銷策劃案摘要和前言篇五

尊敬的各位領導，各位同事：

我作為公司營銷部項目總監，在項目已經工作半年，在這半年的工作當中，我完成了項目正式銷售開始前的各項準備工作，并從中總結到了很多寶貴的經驗，下面我通過以下幾點對我這半年的工作進行一下匯報。

這半年的主要工作可分為：市場、方案策略、銷售、人員儲備、工程對接及參與、執行等方面進行劃分：

1、市場方面的工作

主要包括衛輝本地房地產市場調研、房地產市場監控、衛輝市區所有商品房項目數據庫建立及潛在客戶與當地居民生活習慣的調查分析；

2、方案策略方面的工作

主要包括項目整體營銷推廣方案、內部認購方案價格方案及公司運營制度的參與與執行；

3、銷售方面的工作

主要包括項目銷講制定、項目推介ppt講解、銷售部管理制度的制定及置業顧問培訓、管理等；

4、人員儲備方面的工作?主要包括招聘置業顧問、篩選置業顧問及設計人員的招聘、篩選等其他各項細節性的工作；

5、工程對接及參與方面的工作

主要包括項目整體設計任務書的參與、項目整體物業規劃建議、產品細化、配合工程部與設計單位對接及考察及配合工程部完成各項規劃指標的采集；

6、執行方面的工作

主要包括推廣公司的篩選與洽談、銷售物料的設計與比價、項目辦公區域包裝的建議與比價及領導交代的其他事宜。

在公司的半年里，按照公司關于部門的管理制度，我嚴格要

求自己，按照公司的要求較好的完成了自己的本質工作，通過這半年的工作，我在工作模式上有了新的認識，工作方式也有了較大的改觀。

要想征服世界，首先要學會控制自己。世界上最難征服的就是自我本身，只有戰勝自己，克服我們人性自身的缺點，才能成就大事。

在這半年的工作當中，我認識到了自律的重要性。

我本身是第一次承擔項目總監的角色，不再是像之前一樣有部門領導約束，現在是需要自己管理一個部門，對于部門的管理我一直信奉規矩與標準。但在制定好規矩與標準時，我卻忽略了自己，忽略了只有領導自身嚴格按照規矩與標準工作，才能讓部門所有的員工也嚴格按照規矩與標準工作。這半年的工作當中，我并沒有百分之百做好領頭羊的角色，并沒有時時刻刻把部門規章制度執行到位，從而使得整個部門在實際運作當中會出現一些錯誤。現在我清楚的認識到，一絲一毫的錯誤如果不及時制止和改變，有可能會發展成為巨大事故的導火索。

一個公司是由諸多部門組成的。部門與部門之間很好的分工配合才能最高效的完成工作，如果我一個部門出現問題，會導致公司整個運作鏈出現問題，如果每個部門的負責人都不能有很好的自律心態的話，那么公司各項規章制度也就是一紙空文，各部門單兵作戰，會導致整個公司效率的滯后。

一個公司是否能做到強大取決于公司運作鏈是否足夠牢固，公司運作鏈是否牢固取決于公司各部門是否足夠優秀，一個部門是否優秀取決于是否有好的領導人進行管理，一個領導人是否懂得管理取決于這個人是否能做到慎獨，是否能身先士卒的嚴格遵守公司、部門的“規矩”。

從小看大，如果想讓一個公司足夠強大，有足夠能力與實力在世界這個大舞臺上占有一席之地，那么必須從每個人做起。公司是由人組成的，如果每個人都能嚴格要求自己，那么公司勢必會走向世界。

我在今后的工作當中，一定會以慎獨為首要的自我修身方法，以自律為自我要求，實現工作效率最大化。

能力代表一個人的價值，一個優秀的人需要具備優秀的本能、潛能、才能和技能.這些”能”直接影響一個人做事的質量和效率。

一個優秀的房地產項目總監應該有敏銳的市場嗅覺、熟悉掌握國家及地方房地產行業相關政策法規、熟悉房地產項目的全面開發，經營，管理流程、熟悉辦理工程開發建設中所需的各項相關手續、熟悉房產設計及施工管理專業流程及優秀的談判能力。

房地產營銷策劃案的 房地產營銷策劃案摘要和前言篇六

尊敬的各位同事：

我于今年三月正式加入集團，擔任營銷總監一職主要負責企業營銷組織建設與激勵工作。在工作了將近四個月的時間，我積極按照公司經營發展思路開展本職工作，在工作中求真務實、認真工作，各項工作任務穩步推進。在此我感謝各位同事的指導與幫助和鼎力支持與配合。謝謝大家！在這四個月的工作里，現將工作情況匯報如下：

任何公司都有公司發展的目標，每一個在公司工作的員工也有自己的個人發展目標。有一位經濟學家講過這樣一句話"不學習是一種罪惡，學習是有經濟性的，用經濟的方法去學習，用學習來創造經濟。"我們應該從理論上、實踐中和相互的交流中學習，不僅要注意學習的方法，更要有正確的學習態度。大家或多或少都有一種批判的吸收心態，也就是說在接受別人的觀點或意見之前，帶著一種質疑的態度，這是我們應該改正的。我們要以吸收的批判的態度來對待他人的觀點和意見，即先以一種寬容、包容的心態聽取別人的觀點，然后經過自己的深思熟慮，對其觀點加以批判性的接收。

各省級銷售部在進行目標分解的過程中，既不要保守，也不要畫餅充饑，要本著實事求是、務實的態度，用經驗值和科學相結合的方法，確定每個區域合理的、可實現的目標。貫徹"事事落實，事事督導"這八個字，事事落實就是要既事事落實到人，也要事事落實到時間；

事事督導就是要實行財務督導、層層督導和相互督導。通過加強過程的管理和監控，來確保目標的達成。而且基本營銷體系的確立，要依靠團隊、默契配合，和與個部門一起提高工作水平的共同努力。

1、財務意識有待加強

需要強調的是一定要嚴格按比例控制整個營運成本，同時，開發費用屬于個人借支，涉及到攤銷問題，需要繃住弦，樹立財務控制的態度。

首先要學會算帳，加強財務分析。各銷售部財務主管要主動承擔工作，幫助經理算帳、分析，對不同費用間的相互關系加強分析，做到有效的財務管理。既要算好市場的帳，要考慮怎樣去進行攤銷，又要算好投資的帳，把工作看成是自己的事，從自己的角度出發，什么事情該做，什么事情不該做。

2、嚴格規范、有效管理

制度仍處在不斷的完善和修改之中，需要大家共同努力，有了制度就一定要執行，不要流于形式，否則還不如不要制度。管理制度對公司大系統需要、對銷售部小系統也同樣需要，對規范個人的行為、了解員工動向非常有用。同時經理們要嚴格要求對自己的管理，要以身作則，才能帶好團隊。管理是要付出成本的，是成本就一定要出效益。

回顧四個月來的工作，對照職責，認為自己還算是稱職的，但也存在著不足。首先，在工作中，工作方法過于簡單;在一些問題的處理上顯得還不夠冷靜。其次，在業務理論水平和組織管理能力上還有待于進一步提高。再次，自己在綜合素質上距公司要求還相差甚遠。這些不足，有待于在下步工作中加以改進和克服。

在下一步的工作中，我要虛心向其它同志學習工作和管理經驗，借鑒好的工作方法，努力學習業務理論知識，不斷提高自身的業務素質和管理水平。使自己的全面素質再有一個新的提高。要進一步強化敬業精神，增強責任意識，提高完成工作的標準。為公司在新年度的工作中再上新臺階、更上一層樓貢獻出自己的力量。

最后感謝大家聽取本人的述職報告，在這里祝大家在新的一年里成績蒸蒸日上，收獲滿盆，謝謝大家。